← כל התזותJOEלא אטרקטיביתביטחון בינונייום רביעי, 28 באוקטובר 2026English

The St.‏ Joe Company

אחת מבעלות הקרקע הגדולות בפלורידה: היא הופכת חלקים קטנים מ-165,000 האקר שבבעלותה לאורך חוף מפרץ מקסיקו למגרשים לקבלנים, ולמלונות, למועדון ולחנויות.

הציון שלנולא אטרקטיבית ביטחון בינוני
הציונים
ציונים · 1-4
צמיחה3/4 →

ההכנסות עלו ב-27.4% ב-2025, אבל הצמיחה נשענת על מנוע אחד: מחיר המגרש עלה מ-108,000 דולר ל-137,000 דולר, בעוד הכמות עמדה על 911 לעומת 912.

איכות העסק3/4 →

זכויות הבנייה שצברה אינן ניתנות לשחזור, אבל שני שלישים מההכנסות מגיעים ממלונות וחנויות שאין מה שיעצור מתחרה מלהיכנס אליהם, ו-Forestar מוכרת מגרשים דומים בסביבה.

איתנות פיננסית3/4 ↑

חוב נטו של 253.0 מיליון דולר ולא מזומן נטו, אבל החוב ברמת הפרויקטים: 84% ממנו בריבית קבועה של 4.7% לתקופה של 19.8 שנים, וללא מועד פירעון בטווח הנבחן.

יכולת ביצוע3/4 →

אין תחזית שאפשר לעמוד בה או להחמיץ. החברה בונה את מה שהיא מתארת וביטלה 37.8% ממניותיה, אבל מדדי צבר ההזמנות והתזרים מחמיאים לה יותר מדי.

ערך לבעלי המניות4/4 ↑

34.9 מיליון מניות נרכשו ובוטלו מאז 2015; בחצי הראשונה של 2026 הונפקו 19,408 מניות מוגבלות, לעומת 499,700 שנרכשו ברבעון אחד.

פוטנציאל2/4 →

זכויות הבנייה עצומות, אבל רק ל-1,104 מגרשים יש חוזה בטווח הקרוב, וקצב המכירות תלוי בהיתרים שאיש בחברה לא שולט בהם.

רמת סיכון2/4 →

כמה ריכוזיות בבת אחת: מיזם אחד שמניב יותר מחמישית מהרווח לפני מס, התמקדות בשני מחוזות בלבד, ומחוז שאיבד 6.8% מתושביו אחרי הוריקן מייקל.

תמחור2/4 ↓

אחרי ניכוי העסק התפעולי נשארים כ-3.53 מיליארד דולר בעבור הקרקע, לעומת צנרת מתוכננת ששווה כ-1.67 מיליארד דולר ברווח גולמי, לפני הוצאות פיתוח.

חוזק הראיות3/4 →

כל הנתונים מופיעים בדוחות וארבעה מקורות חיצוניים לחברה תומכים בהם, אבל המסקנה על המחיר נשענת על שיעור ההיוון שהנחנו בעצמנו.

השורה התחתונה

הציון שלנו: לא אטרקטיבית. St.‏ Joe מחזיקה בחלק גדול מחוף המפרץ של פלורידה, והופכת חלקים קטנים ממנו למגרשים לבנייה, למלונות, למועדון ולחנויות. הרבעונים האחרונים היו רווחיים מאוד, ולכן העסק טוב. אבל רוב הרווח הזה בא ממכירות קרקע חד-פעמיות, ומכירות המגרשים דשדשו בשנתיים האחרונות. המחיר מלא: מחיר המניה גבוה בערך פי שניים ממה שכל התוכנית הנוכחית תניב, והשאר הוא תשלום על קרקע שאין לה ייעוד מוצהר. ההערכה תלויה בשאלה אם מכירות המגרשים יפרצו כלפי מעלה עם פתיחת שתי שכונות חדשות, ואם העסק החוזר יצמח. לקרקע אין תחליף, אבל היא לא נמכרת מספיק מהר.

הטיעון לטווח הארוךאנשים ממשיכים לעבור לשני המחוזות בפלורידה שבהם St.‏ Joe מחזיקה בקרקעות; כדי להצדיק את המחיר, הצמיחה הזו צריכה להאיץ את מכירות הקרקע שלה.

הראיות (באנגלית) · 8 טענות
C01עובדהhigh confidence
St. Joe owns 165,000 acres in Northwest Florida; about 87% sits in Bay, Gulf and Walton counties and about 90% within fifteen miles of the Gulf.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C36עובדהhigh confidence
Second-quarter 2026 revenue rose 23% to $158.8M and net income 37% to $40.5M, the highest second-quarter net income since 1996.
sourceSecond quarter and first half 2026 results release (Form…primary
historical · the quarter ended 30 June 2026written 2026-09-07
C09אומדןhigh confidence
Of $165.8M of pre-tax income in the twelve months to 30 June 2026, $147.4M came from real-estate gross profit and joint-venture equity income; everything else contributed $18.4M.
derivedTrailing twelve months built from the FY2025 income statement and the two half-year periods. Pre-tax income $155.1M + $72.9M - $62.2M = $165.8M. Real-estate gross profit $118.9M + $52.1M - $39.5M = $131.5M. Joint-venture equity income $25.6M + $8.0M - $17.7M = $15.9M. The $18.4M residual is hospitality and leasing gross profit of about $110.0M, less $29.9M of corporate expense, $46.2M of depreciation and $29.0M of interest, plus $13.1M of investment income.
against this
  • The $46.2M of depreciation is non-cash and falls on hotels, clubs and shops built in the last few years, so it overstates the economic decline of assets that are still filling up.
  • The residual is improving fast: half a year of 2026 already carries more of it than the whole of 2025, because hospitality gross profit rose 22.5% on revenue up 9.7%.
  • Corporate expense and interest are charged wholly against the recurring side here; part of both serves the land business, so the split flatters the land half.
historical · the twelve months ended 30 June 2026written 2026-09-07
C05עובדהhigh confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025, 912 in 2024 and 1,063 in 2023, and 472 in the first nine months of 2026 against 663 a year earlier.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
  1. 2026-10-28editedthe third quarter sold 80 homesites against 189, so the claim now runs to nine months
historical · 2023 to the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
C25אומדןmedium confidence
At $66.11 the price pays about $3.53B for the land, after capitalising the recurring pre-tax profit at 25 times and adjusting for net debt - about $148,000 for each planned homesite.
derivedMarket value $3.76B (research pack, 2026-09-07 close). Less recurring pre-tax profit of $18.4M (C09) at 25 times, $460M. Plus net debt of $253.0M ($370.3M debt net against $117.3M cash). Less the $23.4M net asset in the special-purpose entities ($202.4M of investments against $179.0M of senior notes). Residual $3,534M, divided by the 23,904 planned homesites (C04) = $147,800.
against this
  • The 25-times multiple is chosen, not observed, and the recurring profit it is applied to is depressed by depreciation on assets still filling up; at 40 times the residual falls to about $3.32B and $139,000 a homesite, which does not change the conclusion.
  • The pipeline is not the entitlement: the Sector Plan covers over 170,000 units, so the residual is being divided by 14% of what is legally permitted.
  • Land carried at 1936-era cost is genuinely worth far more than its book value, so a residual above book proves nothing on its own.
current state · 2026-09-07written 2026-09-07
C26אומדןmedium confidence
The whole 23,904-homesite pipeline, at 2025's price and margin, is about $3.28B of revenue and $1.67B of gross profit, before any development spending.
derived23,904 planned homesites (C04) at the $137,000 average base revenue realised in 2025 (C06) is $3,274M; at the 51% homesite gross margin reported for 2025 (C06) that is $1,670M of gross profit. Undiscounted, and before the development capital, overheads and taxes needed to produce it.
against this
  • Prices rise: the average has gone from $108,000 to $137,000 in one year, and a pipeline sold over decades would not be sold at today's price.
  • The 18,391 sites carrying only a concept plan are the cheap-to-hold part of the pipeline, so applying one average price across all three stages overstates the cost and understates the mix.
  • It ignores the hospitality, leasing and commercial businesses and the entitlement beyond the pipeline, both of which are real value.
current state · 2026-09-07written 2026-09-07
C27הסקהhigh confidence
At 911 homesites a year, the 23,904-site pipeline is about 26 years of inventory.
derived23,904 planned homesites (C04) divided by the 911 sold in 2025 (C05).
against this
  • Management plans two new communities, Teachee and Pigeon Creek, to commence in early 2027 and says it is in discussions with builders not yet in the market, so the run rate is not intended to hold.
  • The joint venture sells homes on top of the homesite count - 2,542 contracts since 2021 - so the land is being converted faster than the homesite line alone shows.
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C17טענת ההנהלהhigh confidence
The May 2026 annual-meeting presentation headlines homesites under contract of 3,204, a 237% increase, including 1,452 for the joint venture, while active builders fell to 18 from 20.
source2026 annual meeting of shareholders presentation (Form 8-K,…primary
against this
  • The company's own July release strips out the bulk contracts and shows the comparable book down 8.7% in units and 10.3% in value, so the two presentations of backlog point opposite ways.
  • Nothing in the presentation is inaccurate - the composition simply changed, and the headline does not say so.
historical · as at 31 March 2026 against 31 March 2025written 2026-09-07
01

החברה

קבלן בנייה צריך מגרש מוכן: חלקה חוקית עם כבישים, מים, ביוב וניקוז. להביא קרקע גולמית למצב הזה דרושים היתרים, תכנון הנדסי ותשתיות, ושנה או שנתיים שבהן הכסף לא מרוויח כלום. St.‏ Joe עושה את העבודה הזאת ומוכרת את המגרש המוכן, ב-2025 בכ-137,000 דולר.

בתוכנית שלה 23,904 מגרשים, אבל רק 2,013 מהם מחולקים כבר למגרשים חוקיים או בבנייה; 18,391 קיימים רק בתוכנית עקרונית.

הראיות (באנגלית) · 2 טענות
C04עובדהhigh confidence
The residential pipeline was 23,904 homesites at 31 December 2025: 2,013 platted or under development, 3,500 in engineering or permitting, and 18,391 carrying only a concept plan.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C06עובדהhigh confidence
Average base revenue per homesite rose to about $137,000 in 2025 from about $108,000 in 2024, and homesite gross margin rose to 51% from 47%.
sourceFourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K,…primaryForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
historical · the years ended 31 December 2025 and 2024written 2026-09-07

ממה היא מרוויחה

מכירת מגרשים וקרקע, יחד עם חלקה במיזם משותף לבניית בתים, הניבו 147.4 מיליון דולר מתוך 165.8 מיליון דולר הרווח לפני מס בשנה שהסתיימה ביוני. המלונות, המועדון, החנויות והמשרדים הניבו את 18.4 מיליון הדולר הנותרים, אחרי עלויותיהם.

כלומר העסק בעיקר מוכר את הקרקע שלו, פעם אחת. המלונות והמועדון הכניסו 215.4 מיליון דולר ב-2025, אבל אחרי פחת, הוצאות כלליות וריבית הצד החוזר מוסיף מעט.

הראיות (באנגלית) · 3 טענות
C09אומדןhigh confidence
Of $165.8M of pre-tax income in the twelve months to 30 June 2026, $147.4M came from real-estate gross profit and joint-venture equity income; everything else contributed $18.4M.
derivedTrailing twelve months built from the FY2025 income statement and the two half-year periods. Pre-tax income $155.1M + $72.9M - $62.2M = $165.8M. Real-estate gross profit $118.9M + $52.1M - $39.5M = $131.5M. Joint-venture equity income $25.6M + $8.0M - $17.7M = $15.9M. The $18.4M residual is hospitality and leasing gross profit of about $110.0M, less $29.9M of corporate expense, $46.2M of depreciation and $29.0M of interest, plus $13.1M of investment income.
against this
  • The $46.2M of depreciation is non-cash and falls on hotels, clubs and shops built in the last few years, so it overstates the economic decline of assets that are still filling up.
  • The residual is improving fast: half a year of 2026 already carries more of it than the whole of 2025, because hospitality gross profit rose 22.5% on revenue up 9.7%.
  • Corporate expense and interest are charged wholly against the recurring side here; part of both serves the land business, so the split flatters the land half.
historical · the twelve months ended 30 June 2026written 2026-09-07
C28עובדהhigh confidence
Hospitality revenue was $215.4M in 2025 at a 31.1% gross margin; the club had 3,723 members at 30 June 2026 against 3,551, and the company operated 1,298 hotel rooms.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primarySecond quarter and first half 2026 results release (Form…primary
current state · 2026-06-30written 2026-09-07
C35אומדןhigh confidence
Recurring hospitality and leasing gross profit of about $110.0M over the twelve months to June 2026 sits against $46.2M of depreciation, $29.9M of corporate expense and $29.0M of interest.
derivedHospitality gross profit: $67.0M for 2025 (31.1% of $215.4M) + $41.3M for H1 2026 - $33.7M for H1 2025 = $74.6M. Leasing: $35.2M + $18.0M - $17.8M = $35.4M. Depreciation $47.5M + $22.8M - $24.1M. Corporate $27.3M + $15.6M - $13.0M. Interest $30.5M + $14.0M - $15.5M.
against this
  • Corporate expense and interest also serve the land business, so charging both wholly against the recurring side is the harshest available split.
  • Hospitality gross profit grew 22.5% on revenue up 9.7% in the first half, so the same arithmetic a year from now would look materially better.
historical · the twelve months ended 30 June 2026written 2026-09-07
פירוט מקורות ההכנסה
מקורמשקל במכירות (שנת הכספים 2025)איך
Hospitality43.0%חדרי מלון, דמי חבר במועדון Watersound Club, מסעדות ושירותים נוספים על הקרקע של החברה, שרובם מוכרים בעת השהייה או הארוחה.
Residential32.2%מכירת מגרשים מפותחים לקבלני בנייה, בתוספת חלק ממחיר המכירה של כל בית שמתקבל בהמשך.
Commercial23.2%כמחצית מההכנסות הן דמי שכירות על חנויות, משרדים ודירות שבבעלות החברה; השאר ממכירות קרקע מסחרית.
אחר1.6%מכירות והשכרות קטנות של קרקע מחוץ לשלושת המגזרים.

ההנהלה

חורחה גונזלס מנהל את St.‏ Joe מאז 2015 ועומד בראש הדירקטוריון; מארק בקון הוא סמנכ״ל הכספים מאז 2013. הדירקטורים ונושאי המשרה מחזיקים יחד פחות מ-1%. בעל המניות הגדול הוא ברוס ברקוביץ', משקיע חיצוני עם כשליש מהמניות, והוא מוכר מניות. הבונוסים נקבעים לפי שיקול דעת הדירקטוריון, בלי נוסחה, ומענקי המניות מבשילים עם הזמן ולא לפי תוצאות.

הראיות (באנגלית) · 4 טענות
C41עובדהhigh confidence
Jorge L. Gonzalez has been president and chief executive since November 2015 and is also chairman, with over 23 years at the company; Marek Bakun has been chief financial officer since October 2013 under a one-year employment agreement that renews each year.
sourceThe St. Joe Company proxy statement (DEF 14A), filed 31…primary
current state · 2026-03-31written 2026-10-04
C42עובדהhigh confidence
At 18 March 2026 the eight directors and executive officers as a group owned 202,817 shares, under 1% of 57,541,761 outstanding; Jorge Gonzalez's 77,883 was the largest holding among them.
sourceThe St. Joe Company proxy statement (DEF 14A), filed 31…primary
current state · 2026-03-18written 2026-10-04
C43עובדהhigh confidence
At 18 June 2026 Bruce Berkowitz beneficially owned 18,182,367 shares, 31.7% of the class, against 36.2% in October 2024; he is not a director, and every transaction since the prior amendment was an open-market one.
sourceSchedule 13D/A (Amendment No. 37), Bruce R. Berkowitz,…primarySchedule 13D/A, Bruce R. Berkowitz and FairholmeprimaryThe St. Joe Company proxy statement (DEF 14A), filed 31…primary
against this
  • He keeps sole voting power over only 1,909,967 shares; the rest is voted jointly through Fairholme, so the stake is a fund's position as much as a person's.
  • The company's own buyback has been absorbing the selling (C20).
current state · 2026-06-18written 2026-10-04
C44עובדהhigh confidence
For 2025 St. Joe's executives were paid a salary, a cash bonus the committee set at its sole discretion on overall financial performance, liquidity and individual contribution with no formula, and time-vesting restricted stock sized as a share of salary; Gonzalez's bonus was $924,281 and an extra grant vests in full on 24 January 2030.
sourceThe St. Joe Company proxy statement (DEF 14A), filed 31…primary
against this
  • The committee names the year's financial results and the company's liquidity as inputs, and the restricted stock still rises and falls with the share price.
  • Over 97% of votes cast approved the 2025 pay plan.
historical · the year ended 31 December 2025written 2026-10-04
02

היתרון התחרותי, ומי מאיים עליו

למה הלקוחות נשארים

רוב הקרקע שלה נמצאת בתוכנית אב ארוכת טווח שאושרה לפי חוק פלורידה, ולכן כל שכונה חדשה יכולה לדלג על בדיקה אזורית שכל יזם אחר חייב לעבור. לקרקע יש זכויות לבניית יותר מ-170,000 בתים, ומתחרה היה צריך אלפי אקרים סמוכים במחוזות שחברת St.‏ Joe היא בעלת הקרקעות העיקרית בהם.

וזה ניכר: ב-2025 St.‏ Joe מכרה 911 מגרשים, בעוד ששני המחוזות שלה אישרו 4,471 בתים חדשים, בערך אחד מכל חמישה.

הראיות (באנגלית) · 4 טענות
C03עובדהhigh confidence
Under Florida's sector-plan statute, communities inside a detailed specific area plan are exempt from the Development of Regional Impact review every other Florida developer must pass.
sourceFlorida Statutes s.163.3245, Sector plans (2026)primary
current state · 2026-09-07written 2026-09-07
C02עובדהhigh confidence
Its land carries entitlements to develop over 170,000 residential dwelling units and over 22 million square feet of retail, commercial and industrial space.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C01עובדהhigh confidence
St. Joe owns 165,000 acres in Northwest Florida; about 87% sits in Bay, Gulf and Walton counties and about 90% within fifteen miles of the Gulf.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C37הסקהmedium confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025 while Bay and Walton counties authorised 4,471 new housing units - roughly one new home in five in its two counties.
derived911 homesites sold in 2025 (C05) against 4,471 units authorised across Bay and Walton counties in the same year (C07). The two are not the same event - a homesite sold in one year may be permitted in the next, and St. Joe also holds land in Gulf, Franklin and Leon counties - so the ratio is approximate.
against this
  • Permits include multifamily and infill on lots already platted, neither of which needs a developer-supplied homesite, so the denominator is larger than the market St. Joe actually addresses and the true share is higher.
  • The Latitude Margaritaville joint venture's homes are permitted in the same counties and are not in the 911, so the numerator is understated too.
historical · calendar 2025written 2026-09-07

האיום

Forestar מפתחת מגרשים באותה שיטה בקנה מידה ארצי, מכרה 14,240 מהם בשנת הכספים 2025 במחיר ממוצע של 108,400 דולר, ומונה את Panama City בין השווקים שלה. Millrose מאפשרת לקבלנים לקבל מגרשים באופציה במקום לקנות אותם. אף אחת מהשתיים לא מציעה את המועדון, מגרשי הגולף והמלונות שכבר נבנו סביב מגרש של St.‏ Joe.

הראיות (באנגלית) · 2 טענות
C23עובדהhigh confidence
Forestar Group develops raw land into finished lots and sells them to homebuilders, lists Panama City among its markets, and sold 14,240 lots at an average $108,400 in its 2025 fiscal year.
sourceForestar Group Form 10-K for the year ended 30 September 2025primary
against this
  • Its volume fell from 15,068 while its average price rose 12.2%, the same volume-flat, price-up pattern St. Joe shows - so the price gap may be product mix rather than competitive pressure.
  • 83% of its lot revenue goes to its parent D.R. Horton, so most of its volume is captive and not bidding against St. Joe for third-party builders.
historical · the fiscal year ended 30 September 2025written 2026-09-07
C24עובדהmedium confidence
Millrose Properties, spun out of Lennar in February 2025, buys and develops residential land and sells finished homesites to homebuilders under option contracts.
sourceMillrose Properties Form 10-K for the year ended 31 December…primary
current state · 2025-12-31written 2026-09-07

המתחרות: FOR, MRP.

פירוט המתחרים
סימולמתחרהשלבבסיס להשוואה
FORForestar Group (NYSE:‏ FOR)בסיס להשוואה: בתחום אחד בלבדכבר נמכרבתחום אחד בלבד
MRPMillrose Properties (NYSE:‏ MRP)בסיס להשוואה: מוצר שונהכבר נמכרמוצר שונה
03

פוטנציאל הצמיחה

גודל ההזדמנות

השוק הוא בתים חדשים בשני המחוזות שלה. ב-2025 אושרו שם 4,471, ירידה של 16.5% והנמוך ביותר מאז 2019. במחיר של St.‏ Joe, כ-137,000 דולר, זה כ-612 מיליון דולר בשנה של מגרשים, אילו כל בית חדש היה זקוק למגרש.

St.‏ Joe מכרה 911 מגרשים ב-2025, 912 ב-2024 ו-1,063 ב-2023: ללא שינוי, בשוק מקומי שמצטמצם.

הראיות (באנגלית) · 3 טענות
C07עובדהhigh confidence
Bay and Walton counties authorised 4,471 new private housing units in 2025, down 16.5% from 5,356 in 2024 and the lowest combined total since 2019.
sourceNew Private Housing Structures Authorized by Building…primary
historical · calendar 2025written 2026-09-07
C06עובדהhigh confidence
Average base revenue per homesite rose to about $137,000 in 2025 from about $108,000 in 2024, and homesite gross margin rose to 51% from 47%.
sourceFourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K,…primaryForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
historical · the years ended 31 December 2025 and 2024written 2026-09-07
C05עובדהhigh confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025, 912 in 2024 and 1,063 in 2023, and 472 in the first nine months of 2026 against 663 a year earlier.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
  1. 2026-10-28editedthe third quarter sold 80 homesites against 189, so the claim now runs to nine months
historical · 2023 to the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07

מי כבר התחייב

ביוני היו לקבלנים 1,104 מגרשים בחוזה, תמורת כ-109.2 מיליון דולר, לעומת 1,209 שנה קודם, ולא כולל שתי עסקאות גדולות לטווח ארוך. המיזם המשותף עם Minto בנוי ב-64%: 2,359 מתוך כ-3,700 בתים מאוכלסים.

הראיות (באנגלית) · 2 טענות
C16עובדהhigh confidence
Excluding the Havenry and SouthWood contracts, 1,048 homesites were under contract at 30 September 2026 for about $103.6M, against 1,345 for about $137.4M plus residuals a year earlier.
sourceSecond quarter and first half 2026 results release (Form…primaryThird quarter and first nine months of 2026 results release…primary
against this
  • The two excluded contracts are real: 1,326 homesites in the Pigeon Creek plan and about 647 at SouthWood, and the company excludes them because of their scale and timing rather than to hide them.
  • Including everything, homesites under contract were 3,077 at 30 June 2026 against 1,209, which is how the company presents the same fact.
  1. 2026-10-28editedthe 10-Q and release restate the contracts excluding the two long-dated ones: 1,048 homesites for about $103.6M against 1,345 for about $137.4M a year earlier
current state · 2026-09-30written 2026-09-07
C12עובדהhigh confidence
The joint venture is now planned for about 7,200 homes, after a second phase of about 3,500, and had 2,426 completed sales and 222 homes under contract worth about $140.9M at 30 September 2026; it placed 106 net new contracts in the third quarter against 71.
sourceSecond quarter and first half 2026 results release (Form…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primaryThird quarter and first nine months of 2026 results release…primary
  1. 2026-10-28editedthe second phase adds about 3,500 homes to the venture, taking the plan from about 3,700 to about 7,200; 2,426 sales are complete and 222 homes are under contract
current state · 2026-09-30written 2026-09-07
04

התוצאות

המספרים

היא צומחת?בקצב יציב

המכירות צמחו ב-11% בשנים-עשר החודשים שעד ספטמבר 2026, איטי מ-27% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2025.

Dec 2021: $267MDec 2022: $252MDec 2023: $389MDec 2024: $403MDec 2025: $513M12 mo to Sep 2026: $543M$267M$543M
היא רווחית?מאוד

שיעור הרווח התפעולי הוא 32%, לעומת 23% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2023.

Dec 2021: 35%Dec 2022: 24%Dec 2023: 23%Dec 2024: 24%Dec 2025: 28%12 mo to Sep 2026: 32%35%32%
הצמיחה משתלמת?בלי שיפור

ההוצאות התפעוליות אוכלות 14 סנט מכל דולר מכירות, לעומת 18 סנט בשנה שהסתיימה בדצמבר 2022.

Dec 2022: 18¢Dec 2023: 16¢Dec 2024: 18¢Dec 2025: 15¢12 mo to Sep 2026: 14¢18¢14¢
התשואה על ההון גבוהה?סבירה

התשואה על ההון המושקע היא 11% בשנה אחרי מס, בערך כמו בשנה שהסתיימה בדצמבר 2021 (9.2%).

Dec 2021: 9.2%Dec 2022: 4.9%Dec 2023: 6.2%Dec 2024: 6.1%Dec 2025: 9.4%12 mo to Sep 2026: 11%9.2%11%
היא מייצרת מזומנים?הרבה

34% מהמכירות הפכו למזומן חופשי, 184 מיליון דולר בשנים-עשר החודשים האחרונים.

Dec 2021: $107MDec 2022: $40.9MDec 2023: $97.7MDec 2024: $100MDec 2025: $187M12 mo to Sep 2026: $184M$107M$184M
המאזן איתן?חוב נמוך

החברה חייבת 244 מיליון דולר יותר ממה שיש לה במזומן, בערך שנה ושלוש חמישיות של המזומן שהפעילות מייצרת לה.

Dec 2021: −$153MDec 2022: −$348MDec 2023: −$368MDec 2024: −$349MDec 2025: −$262M12 mo to Sep 2026: −$244M−$153M−$244M
בעלי המניות מדוללים?לא

מספר המניות ירד ב-3.6% בארבע שנים ושמונה חודשים, ותשלום במניות עולה 0.2% מהמכירות.

Dec 2021: 58.9MDec 2022: 58.7MDec 2023: 58.3MDec 2024: 58.3MDec 2025: 58.0M12 mo to Sep 2026: 56.8M58.9M56.8M
כל המספרים

נתונים מדווחים מתוך דוחות 10-K ו-10-Q של החברה, נקראו ב-28 באוקטובר 2026. שנת הכספים מסתיימת בדצמבר.

דצמבר 2021דצמבר 2022דצמבר 2023דצמבר 2024דצמבר 202512 חודשים עד ספטמבר 2026
גודל וצמיחה
מכירות$267M$252M$389M$403M$513M$543M
צמיחת המכירות+66%−5.5%+54%+3.5%+27%+11%
רווח
שיעור הרווח הגולמי-42%39%42%43%46%
שיעור הרווח התפעולי35%24%23%24%28%32%
שיעור הרווח הנקי28%28%20%18%23%22%
עלות הצמיחה, לכל דולר מכירות
תגמול מבוסס מניות-0.1%0.2%0.3%0.2%0.2%
השקעות הוניות1.6%2.9%1.6%1.9%0.8%0.8%
מזומנים
תזרים מפעילות שוטפת$112M$48.2M$104M$108M$191M$188M
תזרים מזומנים חופשי$107M$40.9M$97.7M$100M$187M$184M
מאזן
מזומנים והשקעות לזמן קצר$70.2M$37.7M$86.1M$88.8M$130M$118M
חוב$223M$386M$454M$438M$391M$362M
מזומן נטו−$153M−$348M−$368M−$349M−$262M−$244M
תשואות ומניות
תשואה על ההון המושקע9.2%4.9%6.2%6.1%9.4%11%
מספר המניות (בדילול מלא)58.9M58.7M58.3M58.3M58.0M56.8M

עלות הצמיחה

הצמיחה עולה לחברת St.‏ Joe מעט בהוצאות כלליות, אבל היא לא מעלה בעצמה את הרווחיות בהרבה. עלויות המלונות גדלות עם המכירות שלהם, והזינוק האחרון ברווח נבע בעיקר מהעלאת המחיר של כל מגרש, ולא מכך שהחברה גדלה.

הראיות (באנגלית) · 3 טענות
C39עובדהhigh confidence
In 2023, 2024 and 2025 corporate and other operating expenses were $23.8M, $25.3M and $27.3M, depreciation $38.8M, $46.4M and $47.5M, spending on operating property $133.8M, $42.2M and $19.8M, and cost of hospitality revenue $122.2M, $136.4M and $148.5M against hospitality revenue of $152.4M, $199.2M and $215.4M.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
historical · the years ended 31 December 2023 to 2025written 2026-10-04
C40הסקהmedium confidence
Per sales dollar, corporate expense went from 6.1 cents in 2023 to 5.3 in 2025 and spending on operating property from 34.4 cents to 3.8, while operating margin rose from 23.3% to 28.5%, a year in which the average homesite price rose 27%.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryFourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K,…primary
against this
  • Hospitality gross margin rose from 19.8% in 2023 to 31.1% in 2025 as new hotels matured, which is operating leverage from scale rather than from land prices.
  • Depreciation rose 22% over the same years as the finished buildings came into service, so lower building spending is partly a cost moved below gross profit.
historical · the years ended 31 December 2023 to 2025written 2026-10-04
C06עובדהhigh confidence
Average base revenue per homesite rose to about $137,000 in 2025 from about $108,000 in 2024, and homesite gross margin rose to 51% from 47%.
sourceFourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K,…primaryForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
historical · the years ended 31 December 2025 and 2024written 2026-09-07

הדוח האחרון (29 ביולי)

הרבעון שהסתיים ביוני 2026, לפי הדוחות.

23%
צמיחת המכירות
לעומת הרבעון המקביל אשתקד
60.4%
צמיחה לעומת הרבעון הקודם
לעומת ‎-23.2% ברבעון שלפני כן
34¢
רווח תפעולי
לכל דולר מכירות

ברבעון שהסתיים בספטמבר נמכרו 80 מגרשים לעומת 189 לפני שנה, והמיזם Latitude Margaritaville סגר 67 בתים לעומת 82. הרווח התפעולי עלה בכל זאת ב-16% ל-61.5 מיליון דולר, כי St.‏ Joe מכרה למיזם עוד קרקע ב-50.4 מיליון דולר, שישולמו ככל שהבתים נמכרים.

המכירה הזו מרחיבה את תוכנית המיזם מכ-3,700 בתים לכ-7,200 והכניסה רווח של 31.4 מיליון דולר בערך נוכחי, מזה 10.9 מיליון נטו אחרי חלקו של המיזם. התוספות המשוערות למחירי הבתים, שהעלו את המחצית הראשונה, הוסיפו רק כ-1.3 מיליון דולר, כמו לפני שנה.

מה זה אומר על התזההרחבת המיזם אמיתית ודווחה, אבל היא מוסיפה שנים של קרקע למכירה ועדיין לא רווח, ורווח של רבעון אחד נשען על מכירת קרקע למיזם. מכירות המגרשים ירדו וההערכות שקטו, ולכן הציון נשאר לא אטרקטיבית.

הרבעון בפירוט

צמיחת המכירות לעומת הרבעון הקודם, לפי הדוחות.

רווח למניה $0.71; $0.71 לפי הדוחות, ללא התאמות.

הראיות (באנגלית) · 4 טענות
C46עובדהhigh confidence
In September 2026 St. Joe sold additional land to the Latitude Margaritaville Watersound joint venture for a contractual value of $50.4M, received at an average of $14,400 a home as the venture sells each home, 44% above the $10,000 a home of the 2020 deal; it adds about 3,500 homes, taking the planned community to about 7,200, and St. Joe booked $31.4M of revenue at present value with $9.6M of cost.
sourceThird quarter and first nine months of 2026 results release…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • The $31.4M booked is a present value of money that arrives only as homes sell, and $10.9M of that profit is held back against the venture's equity result until they do; the third quarter's operating income includes a net $10.9M from it.
  • The venture completed 67 home sales in the quarter against 82 a year earlier, so the extension lengthens the runway without yet showing a faster pace.
historical · September 2026written 2026-10-28
C47עובדהhigh confidence
In the third quarter of 2026 St. Joe sold 80 homesites against 189 a year earlier (472 against 663 over nine months), at about $84,000 of base revenue a homesite against $150,000, and revenue fell 3% to $156.2M while operating income rose 16% to $61.5M, including a net $10.9M from the land sale to the joint venture.
sourceForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primaryThird quarter and first nine months of 2026 results release…primary
against this

The third quarter of 2025 included a $41.0M sale of the Watercrest senior-living property, so the revenue comparison is a harder one for 2026 than the homesite count alone suggests; the release calls the 2026 quarter organic growth.

historical · the quarter ended 30 September 2026written 2026-10-28
C11עובדהhigh confidence
The joint venture completed 236 home sales in the first nine months of 2026 against 411 a year earlier (67 in the third quarter against 82), and St. Joe's equity income from it fell to $13.6M from $26.0M, before a further $10.9M held back against the venture's result on the new land sale.
sourceForm 10-Q for the quarter ended 30 June 2026primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • New contracts went the other way: 111 in the second quarter of 2026 against 89, the highest since the second quarter of 2024, so closings may be a timing trough rather than a trend.
  • 183 homes were under contract at 30 June 2026 at an average $629,000, about $115.1M of sales value still to close.
  1. 2026-10-28editedthe third quarter's venture home sales were 67 against 82, and nine-month equity income from it was $13.6M against $26.0M
historical · the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
C14עובדהhigh confidence
St. Joe recognised $15.9M of revenue from estimated homesite residuals and fees in the first nine months of 2026 against $4.7M a year earlier, about $1.3M of it in the third quarter, and collected $8.1M.
sourceForm 10-Q for the quarter ended 30 June 2026primarySecond quarter 2026 earnings call transcriptprimaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • The receivable is a contractual entitlement to a share of the completed home price, not a discretionary accrual, and $5.3M of earlier true-ups were collected in the same half.
  • The filing says the estimates are recognised 'subject to constraints' and updated every reporting period, so an over-estimate reverses through revenue rather than sitting unrecognised.
  1. 2026-10-28editedthe nine-month homesite receivable roll-forward shows $15.9M recognised against $4.7M, so the third quarter added about $1.3M, the same as a year earlier
historical · the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
לאן הלך הכסף

מאז 2015 היא רכשה בחזרה 37.8% ממניותיה, והותירה את מספר המניות הנמוך ביותר מאז 1997. התזרים מפעילות שוטפת עלה במחצית הראשונה, אבל כמעט כולו בגלל שהיא הוציאה פחות על קרקע למכירה.

הראיות (באנגלית) · 3 טענות
C20עובדהhigh confidence
Since 2015 St. Joe has repurchased 34.9 million shares for $653.6M, 37.8% of the original count; 56,991,651 were outstanding at 30 June 2026, the fewest since 1997.
sourceFourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K,…primarySecond quarter and first half 2026 results release (Form…primary
current state · 2026-06-30written 2026-09-07
C21עובדהhigh confidence
Operating cash flow was $86.2M in the first half of 2026 against $60.1M a year earlier, while spending on real estate to be sold fell to $28.6M from $55.0M.
sourceForm 10-Q for the quarter ended 30 June 2026primary
historical · the six months ended 30 June 2026written 2026-09-07
C22הסקהhigh confidence
The $26.3M fall in spending on real estate to be sold accounts for essentially all of the $26.1M rise in operating cash flow.
derivedCash flow statement, six months to 30 June 2026: operating cash flow rose from $60.079M to $86.179M, a rise of $26.100M; 'expenditures for and acquisition of real estate to be sold' fell from $54.957M to $28.633M, a fall of $26.324M. The other components net to roughly zero: net income +$7.8M, joint-venture income and distributions +$3.3M net, deferred tax -$5.1M, cost of real estate sold +$7.1M, other assets -$16.7M, payables and deferred revenue +$4.3M.
against this
  • The offsetting components are individually large and cancel by coincidence, so the arithmetic is a fair description of the total and not a claim that nothing else moved.
  • Development spending is lumpy by construction: the company says off-site utility extensions precede revenue by one to two years, and two new communities commence in early 2027, so a low half is not a trend.
historical · the six months ended 30 June 2026written 2026-09-07
05

המחיר, ואיפה אנחנו חלוקים על השוק

בקצרה. מלא. הקרקע אין לה תחליף, אבל המחיר מגלם יותר קרקע ממה שחברת St.‏ Joe מתכננת למכור בדור שלם.

מחיר המניה
$66.11
שער סגירה,
מכפיל הרווח
30.9
המכפיל המקובל בשש השנים האחרונות: 38.2
מכפיל ה-EBITDA (שווי החברה ביחס לרווח התזרימי)
17.4
המכפיל המקובל בשש השנים האחרונות: 22.3

תוכנית 3,500 הבתים כבר מתועדת: בספטמבר מכרה St.‏ Joe למיזם את הקרקע ב-50.4 מיליון דולר, שישולמו ככל שכל בית נמכר, והקהילה המתוכננת מונה כ-7,200 בתים. מה שעדיין חסר הוא הקצב: המיזם סגר 67 בתים ברבעון.

הבדיקה הבאה היא הדוח השנתי בסוף פברואר: האם מכירות המגרשים ב-2026 יסתיימו מעל 911, והאם השלב השני כבר התחיל לסגור בתים.

הראיות (באנגלית) · 3 טענות
C46עובדהhigh confidence
In September 2026 St. Joe sold additional land to the Latitude Margaritaville Watersound joint venture for a contractual value of $50.4M, received at an average of $14,400 a home as the venture sells each home, 44% above the $10,000 a home of the 2020 deal; it adds about 3,500 homes, taking the planned community to about 7,200, and St. Joe booked $31.4M of revenue at present value with $9.6M of cost.
sourceThird quarter and first nine months of 2026 results release…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • The $31.4M booked is a present value of money that arrives only as homes sell, and $10.9M of that profit is held back against the venture's equity result until they do; the third quarter's operating income includes a net $10.9M from it.
  • The venture completed 67 home sales in the quarter against 82 a year earlier, so the extension lengthens the runway without yet showing a faster pace.
historical · September 2026written 2026-10-28
C12עובדהhigh confidence
The joint venture is now planned for about 7,200 homes, after a second phase of about 3,500, and had 2,426 completed sales and 222 homes under contract worth about $140.9M at 30 September 2026; it placed 106 net new contracts in the third quarter against 71.
sourceSecond quarter and first half 2026 results release (Form…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primaryThird quarter and first nine months of 2026 results release…primary
  1. 2026-10-28editedthe second phase adds about 3,500 homes to the venture, taking the plan from about 3,700 to about 7,200; 2,426 sales are complete and 222 homes are under contract
current state · 2026-09-30written 2026-09-07
C05עובדהhigh confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025, 912 in 2024 and 1,063 in 2023, and 472 in the first nine months of 2026 against 663 a year earlier.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
  1. 2026-10-28editedthe third quarter sold 80 homesites against 189, so the claim now runs to nine months
historical · 2023 to the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
איך לקרוא את המכפיל

מכפיל הרווח נמוך מהרגיל, אבל רוב הרווח הזה בא ממכירת קרקע חד-פעמית. אחרי ניכוי העסק החוזר והחוב, המחיר מגלם:

  1. כ-3.53 מיליארד דולר עבור הקרקע, או כ-148,000 דולר לכל מגרש מתוכנן.
  2. זה יותר מ-137,000 דולר, ההכנסה שהניב מגרש אחד בשנה שעברה.
  3. במחירים וברווחיות של היום, כל התוכנית מניבה כ-1.67 מיליארד דולר לפני עלויות בנייה.
  4. בקצב של 911 מגרשים בשנה זה לוקח כ-26 שנים. שאר המחיר משלם על קרקע שאין לה תוכנית.

מול ההיסטוריה שלה. מכפילי הרווח והמכירות נמוכים מהמקובל אצלה, אבל רוב הרווח בא ממכירת קרקע חד-פעמית, ולכן התשלום הנמוך עליו אינו המציאה שהוא נראה.

הראיות (באנגלית) · 4 טענות
C25אומדןmedium confidence
At $66.11 the price pays about $3.53B for the land, after capitalising the recurring pre-tax profit at 25 times and adjusting for net debt - about $148,000 for each planned homesite.
derivedMarket value $3.76B (research pack, 2026-09-07 close). Less recurring pre-tax profit of $18.4M (C09) at 25 times, $460M. Plus net debt of $253.0M ($370.3M debt net against $117.3M cash). Less the $23.4M net asset in the special-purpose entities ($202.4M of investments against $179.0M of senior notes). Residual $3,534M, divided by the 23,904 planned homesites (C04) = $147,800.
against this
  • The 25-times multiple is chosen, not observed, and the recurring profit it is applied to is depressed by depreciation on assets still filling up; at 40 times the residual falls to about $3.32B and $139,000 a homesite, which does not change the conclusion.
  • The pipeline is not the entitlement: the Sector Plan covers over 170,000 units, so the residual is being divided by 14% of what is legally permitted.
  • Land carried at 1936-era cost is genuinely worth far more than its book value, so a residual above book proves nothing on its own.
current state · 2026-09-07written 2026-09-07
C26אומדןmedium confidence
The whole 23,904-homesite pipeline, at 2025's price and margin, is about $3.28B of revenue and $1.67B of gross profit, before any development spending.
derived23,904 planned homesites (C04) at the $137,000 average base revenue realised in 2025 (C06) is $3,274M; at the 51% homesite gross margin reported for 2025 (C06) that is $1,670M of gross profit. Undiscounted, and before the development capital, overheads and taxes needed to produce it.
against this
  • Prices rise: the average has gone from $108,000 to $137,000 in one year, and a pipeline sold over decades would not be sold at today's price.
  • The 18,391 sites carrying only a concept plan are the cheap-to-hold part of the pipeline, so applying one average price across all three stages overstates the cost and understates the mix.
  • It ignores the hospitality, leasing and commercial businesses and the entitlement beyond the pipeline, both of which are real value.
current state · 2026-09-07written 2026-09-07
C27הסקהhigh confidence
At 911 homesites a year, the 23,904-site pipeline is about 26 years of inventory.
derived23,904 planned homesites (C04) divided by the 911 sold in 2025 (C05).
against this
  • Management plans two new communities, Teachee and Pigeon Creek, to commence in early 2027 and says it is in discussions with builders not yet in the market, so the run rate is not intended to hold.
  • The joint venture sells homes on top of the homesite count - 2,542 contracts since 2021 - so the land is being converted faster than the homesite line alone shows.
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C06עובדהhigh confidence
Average base revenue per homesite rose to about $137,000 in 2025 from about $108,000 in 2024, and homesite gross margin rose to 51% from 47%.
sourceFourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K,…primaryForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
historical · the years ended 31 December 2025 and 2024written 2026-09-07
המכפיל מול המתחרים

אף אחת מהמתחרות שלעיל אינה מוכרת את אותו מוצר לאותם לקוחות כחלק משמעותי מפעילותה. השוואת מחירים דורשת לפחות שתיים, ולכן המחיר נבחן מול ההיסטוריה של החברה עצמה.

מתחרות פרטיות או זרות שאין להן מחיר להשוואה: Minto Communities USA ויזמים מקומיים ואזוריים בצפון-מערב פלורידה, שהדוח של St.‏ Joe רומז אליהם.

איפה אנחנו חלוקים על השוק

השוק חושב

הצמיחה המדווחת מוכיחה שחברת St.‏ Joe היא כבר חברה תפעולית, והקרקע שמעבר לתוכנית מגיעה בחינם.

אנחנו חושבים

הקרקע אין לה תחליף, אבל היא לא נמכרת מספיק מהר: 911 מגרשים בשנה הם 26 שנות עבודה על התוכנית הנוכחית.

החברה עצמה מספרת את הסיפור של השוק: היא אומרת שהיא לא רק בנק קרקעות, ופותחת את המצגת שלה בעלייה של 237% במגרשים בחוזה.

אף אחד לא מפרסם את החלוקה בין מכירות קרקע לרווח חוזר, ובזה אנחנו חלוקים. נטעה אם מכירות המגרשים יעברו את 1,200 בשנה כשהשכונות החדשות ייפתחו, והרווח החוזר ימשיך לגדול בערך פי שניים.

מה אומרים האנליסטים
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
C17טענת ההנהלהhigh confidence
The May 2026 annual-meeting presentation headlines homesites under contract of 3,204, a 237% increase, including 1,452 for the joint venture, while active builders fell to 18 from 20.
source2026 annual meeting of shareholders presentation (Form 8-K,…primary
against this
  • The company's own July release strips out the bulk contracts and shows the comparable book down 8.7% in units and 10.3% in value, so the two presentations of backlog point opposite ways.
  • Nothing in the presentation is inaccurate - the composition simply changed, and the headline does not say so.
historical · as at 31 March 2026 against 31 March 2025written 2026-09-07
C09אומדןhigh confidence
Of $165.8M of pre-tax income in the twelve months to 30 June 2026, $147.4M came from real-estate gross profit and joint-venture equity income; everything else contributed $18.4M.
derivedTrailing twelve months built from the FY2025 income statement and the two half-year periods. Pre-tax income $155.1M + $72.9M - $62.2M = $165.8M. Real-estate gross profit $118.9M + $52.1M - $39.5M = $131.5M. Joint-venture equity income $25.6M + $8.0M - $17.7M = $15.9M. The $18.4M residual is hospitality and leasing gross profit of about $110.0M, less $29.9M of corporate expense, $46.2M of depreciation and $29.0M of interest, plus $13.1M of investment income.
against this
  • The $46.2M of depreciation is non-cash and falls on hotels, clubs and shops built in the last few years, so it overstates the economic decline of assets that are still filling up.
  • The residual is improving fast: half a year of 2026 already carries more of it than the whole of 2025, because hospitality gross profit rose 22.5% on revenue up 9.7%.
  • Corporate expense and interest are charged wholly against the recurring side here; part of both serves the land business, so the split flatters the land half.
historical · the twelve months ended 30 June 2026written 2026-09-07
C27הסקהhigh confidence
At 911 homesites a year, the 23,904-site pipeline is about 26 years of inventory.
derived23,904 planned homesites (C04) divided by the 911 sold in 2025 (C05).
against this
  • Management plans two new communities, Teachee and Pigeon Creek, to commence in early 2027 and says it is in discussions with builders not yet in the market, so the run rate is not intended to hold.
  • The joint venture sells homes on top of the homesite count - 2,542 contracts since 2021 - so the land is being converted faster than the homesite line alone shows.
current state · 2025-12-31written 2026-09-07
C05עובדהhigh confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025, 912 in 2024 and 1,063 in 2023, and 472 in the first nine months of 2026 against 663 a year earlier.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
  1. 2026-10-28editedthe third quarter sold 80 homesites against 189, so the claim now runs to nine months
historical · 2023 to the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
06

מה יכול להשתבש, ואיך נדע

הסיכונים

  • מכירות ללא שינוי, שוק מצטמצם. מכירות המגרשים נשארו קרובות ל-911 במשך שנתיים, בעוד שהיתרי הבנייה לבתים חדשים בשני המחוזות שלה ירדו ב-16.5% ב-2025.
  • רווח שחלקו אומדן. 14.6 מיליון דולר מחלק עתידי במחירי בתים נרשמו במחצית הראשונה, ונגבו רק 5.3 מיליון דולר.
  • מקור הרווח הטוב ביותר שלה בנוי ב-64% בלבד. המיזם המשותף הניב יותר מחמישית מהרווח לפני מס בכל שנה מאז 2023, ומכירות הבתים שלו ירדו בחצי במחצית הראשונה של 2026.
  • בעל מניות גדול מוכר. בעל המניות עם 36.2% מכר 27 פעמים בשנה, תוך כדי הרכישה החוזרת של החברה עצמה.
הראיות (באנגלית) · 7 טענות
C05עובדהhigh confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025, 912 in 2024 and 1,063 in 2023, and 472 in the first nine months of 2026 against 663 a year earlier.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
  1. 2026-10-28editedthe third quarter sold 80 homesites against 189, so the claim now runs to nine months
historical · 2023 to the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
C07עובדהhigh confidence
Bay and Walton counties authorised 4,471 new private housing units in 2025, down 16.5% from 5,356 in 2024 and the lowest combined total since 2019.
sourceNew Private Housing Structures Authorized by Building…primary
historical · calendar 2025written 2026-09-07
C14עובדהhigh confidence
St. Joe recognised $15.9M of revenue from estimated homesite residuals and fees in the first nine months of 2026 against $4.7M a year earlier, about $1.3M of it in the third quarter, and collected $8.1M.
sourceForm 10-Q for the quarter ended 30 June 2026primarySecond quarter 2026 earnings call transcriptprimaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • The receivable is a contractual entitlement to a share of the completed home price, not a discretionary accrual, and $5.3M of earlier true-ups were collected in the same half.
  • The filing says the estimates are recognised 'subject to constraints' and updated every reporting period, so an over-estimate reverses through revenue rather than sitting unrecognised.
  1. 2026-10-28editedthe nine-month homesite receivable roll-forward shows $15.9M recognised against $4.7M, so the third quarter added about $1.3M, the same as a year earlier
historical · the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
C10עובדהhigh confidence
Equity in income from the Latitude Margaritaville Watersound joint venture was over 20% of pre-tax income in each of 2023, 2024 and 2025.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primary
historical · the years ended 31 December 2025, 2024 and 2023written 2026-09-07
C11עובדהhigh confidence
The joint venture completed 236 home sales in the first nine months of 2026 against 411 a year earlier (67 in the third quarter against 82), and St. Joe's equity income from it fell to $13.6M from $26.0M, before a further $10.9M held back against the venture's result on the new land sale.
sourceForm 10-Q for the quarter ended 30 June 2026primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • New contracts went the other way: 111 in the second quarter of 2026 against 89, the highest since the second quarter of 2024, so closings may be a timing trough rather than a trend.
  • 183 homes were under contract at 30 June 2026 at an average $629,000, about $115.1M of sales value still to close.
  1. 2026-10-28editedthe third quarter's venture home sales were 67 against 82, and nine-month equity income from it was $13.6M against $26.0M
historical · the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07
C12עובדהhigh confidence
The joint venture is now planned for about 7,200 homes, after a second phase of about 3,500, and had 2,426 completed sales and 222 homes under contract worth about $140.9M at 30 September 2026; it placed 106 net new contracts in the third quarter against 71.
sourceSecond quarter and first half 2026 results release (Form…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primaryThird quarter and first nine months of 2026 results release…primary
  1. 2026-10-28editedthe second phase adds about 3,500 homes to the venture, taking the plan from about 3,700 to about 7,200; 2,426 sales are complete and 222 homes are under contract
current state · 2026-09-30written 2026-09-07
C30עובדהhigh confidence
Bruce Berkowitz beneficially owned 21,140,667 shares, 36.2% of the class, at 23 October 2024; over the year to September 2026 he made 27 open-market sales and no open-market purchases.
sourceSchedule 13D/A, Bruce R. Berkowitz and FairholmeprimaryResearch pack, frozen at content/JOE/research-pack.jsonprimary
against this
  • A concentrated holder reducing a position that dominates a fund is a portfolio decision, not necessarily a view on the security; nothing in the filings says why.
  • The company itself has been the offsetting buyer, repurchasing 499,700 shares in the second quarter of 2026 alone, so the selling has been absorbed.
current state · 2026-06-18written 2026-09-07
שאלות פתוחות
  • באיזה קצב יימכרו 3,500 הבתים של השלב השני, והאם הרווח של המיזם לכל בית יתאים לזה של השלב הראשון.
  • האם שתי השכונות החדשות שייפתחו בתחילת 2027 יעלו את מכירות המגרשים מעל 911 בשנה, הרמה שבה הן נתקעו.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
C12עובדהhigh confidence
The joint venture is now planned for about 7,200 homes, after a second phase of about 3,500, and had 2,426 completed sales and 222 homes under contract worth about $140.9M at 30 September 2026; it placed 106 net new contracts in the third quarter against 71.
sourceSecond quarter and first half 2026 results release (Form…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primaryThird quarter and first nine months of 2026 results release…primary
  1. 2026-10-28editedthe second phase adds about 3,500 homes to the venture, taking the plan from about 3,700 to about 7,200; 2,426 sales are complete and 222 homes are under contract
current state · 2026-09-30written 2026-09-07
C46עובדהhigh confidence
In September 2026 St. Joe sold additional land to the Latitude Margaritaville Watersound joint venture for a contractual value of $50.4M, received at an average of $14,400 a home as the venture sells each home, 44% above the $10,000 a home of the 2020 deal; it adds about 3,500 homes, taking the planned community to about 7,200, and St. Joe booked $31.4M of revenue at present value with $9.6M of cost.
sourceThird quarter and first nine months of 2026 results release…primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
against this
  • The $31.4M booked is a present value of money that arrives only as homes sell, and $10.9M of that profit is held back against the venture's equity result until they do; the third quarter's operating income includes a net $10.9M from it.
  • The venture completed 67 home sales in the quarter against 82 a year earlier, so the extension lengthens the runway without yet showing a faster pace.
historical · September 2026written 2026-10-28
C05עובדהhigh confidence
St. Joe sold 911 homesites in 2025, 912 in 2024 and 1,063 in 2023, and 472 in the first nine months of 2026 against 663 a year earlier.
sourceForm 10-K for the year ended 31 December 2025primaryForm 10-Q for the quarter ended 30 September 2026primary
  1. 2026-10-28editedthe third quarter sold 80 homesites against 189, so the claim now runs to nine months
historical · 2023 to the nine months ended 30 September 2026written 2026-09-07

מה ישנה את ההערכה שלנו

  1. לא אטרקטיבית→אטרקטיביתהעסק החוזר נושא את הקרקע

    נדרשים כל אלה:

    • ○המלונות, המועדון, החנויות והמשרדים מרוויחים יותר מ-60 מיליון דולר בשנה לפני מס, כך שחלק גדול יותר מהשווי הוא עסק.ייבדק בדוח הבא
    • ○מכירות המגרשים עוברות 1,200 בשנה שנתיים ברציפות, כשההכנסה לכל מגרש ממשיכה לעלות ביותר מ-20% בשנה.ייבדק בדוח הבא
  2. פותח מחדש את המחקרהשוק המקומי מתהפך

    מספיק אחד מאלה:

    • ○היתרים לבתים חדשים בשני המחוזות שלה חוזרים לעלות על 5,300 בשנה.ייבדק בדוח הבא
    • ○מיזם משותף חדש, או הרחבה אמיתית של הקיים, מניבים את מה שהפרויקט Latitude Margaritaville מניב על השקעה קטנה דומה.במעקב שוטף

מה בהמשך

  • 28 באוקטובר 2026 תוצאות הרבעון השלישי של 2026: כמות המגרשים שנמכרו לעומת הרבעון השלישי של 2025, כמה מההכנסות הן אומדן של החלק העתידי ממחירי הבתים, והאם סגירות העסקאות בפרויקט Latitude Margaritaville חוזרות מעל 130.
כל האירועים הצפויים
  • 28 באוקטובר 2026 תוצאות הרבעון השלישי של 2026: כמות המגרשים שנמכרו לעומת הרבעון השלישי של 2025, כמה מההכנסות הן אומדן של החלק העתידי ממחירי הבתים, והאם סגירות העסקאות בפרויקט Latitude Margaritaville חוזרות מעל 130.
  • פברואר 2027 תוצאות הרבעון הרביעי ושנת 2026 המלאה ודוח ה-10-K לשנת 2026: האם מכירות המגרשים ב-2026 עוברות את 911 עד 912 של השנתיים האחרונות, והאם הרווח החוזר ממלונאות והשכרות מתקרב ל-60 מיליון דולר.
  • מרץ 2027 המכירות הראשונות של מגרשים בשכונת Teachee ובשכונת Pigeon Creek: האם שתי השכונות החדשות מוסיפות לקצב השנתי של מכירת המגרשים או רק מחליפות שכונות שמסיימות את המכירה.
  • אפריל 2027 דוח הזימון לאסיפה (proxy) של 2027: מה נשאר בידי ברקוביץ', אחזקות בעלי העניין, והאם השכר יקבל יעד מוצהר כלשהו מעבר לשיקול דעת הוועדה.
מה קרה מאז
נכתבה
7 בספטמבר
המחיר בעת כתיבת התזה
$66.11
4 בספטמבר
  • 28 באוקטוברדוחותמכירות המגרשים ירדו; המיזם גדל ב-3,500 בתיםקרקע שנמכרה למיזם הניבה רווח חד-פעמי, אבל נפח המכירות ומכירות המיזם ירדו, ולכן הציון לא השתנה.
  • 5 באוקטוברבדיקת התזההטיעון בעד ההשקעה מופיע עכשיו מתחת לשורה התחתונהאחרי פיילוט בחמש חברות, הבעלים ביקש להוסיף את הטיעון בעד ההשקעה לכל תזה.
  • 4 באוקטוברבדיקת התזהרשימת הבדיקות של הבעלים: מקורות ההכנסה, עלות הצמיחה, ההנהלה, אירועים צפוייםרשימת הבדיקות של הבעלים הראתה שהשיטה שותקת בשאלות מי מנהל את החברה, כמה עולה הצמיחה, מאיפה מגיע הכסף ואילו אירועים צפויים בתאריכים ידועים. בסבב הזה מילאנו את ארבעת הנושאים מתוך דוח הזימון לאסיפה והדוחות.
  • 26 בספטמברבדיקת התזההרחבת המיזם המשותף נחשבת עכשיו כצעד לקראת בחינה מחדש של ההערכה. ההערכה לא השתנתהאחד התנאים עדיין דרש מיזם חדש לגמרי, אף שבדיקה קודמת קבעה שגם הרחבה של המיזם הקיים תענה על אותה שאלה. עכשיו שני התנאים אומרים זאת, וחישוב הקרקע שמאחורי ההערכה לא השתנה.
  • 21 בספטמברחדשותתוכניות ל-3,500 בתים נוספים במיזם המשותף. ההערכה לא השתנתהמיזם גדול יותר יכול להאריך את מקור הרווח הטוב ביותר, ולכן אחד התנאים נוסח מחדש כך שיכלול גם הרחבה. חישוב הקרקע לא השתנה עד שהבתים האלה יאושרו וימכרו.
  • 7 בספטמברהתזה נכתבהלא אטרקטיבית, ביטחון בינוניהמחיר מגלם כ-3.53 מיליארד דולר עבור קרקע שכל התוכנית הנוכחית שלה תניב כ-1.67 מיליארד דולר, ומכירות המגרשים לא השתנו כבר שנתיים.

נבדקה גם 4 פעמים, ללא ממצא חדש שמצריך פעולה.

מקורות 17

Where this came from

Sources - 17

Every claim above cites one of these, or states the reasoning that derived it. The quote is frozen at the date it was read: a link can rot, and an agent fetch returns a reading of a page rather than the page. Backs counts the whole claim ledger, so it can name a claim this page does not surface.

  1. S01primarycompany filing2026-02-25
    Form 10-K for the year ended 31 December 2025
    acreage, the Sector Plan entitlement, the 23,904-homesite pipeline table, homesites sold and average price, segment revenue and margins, the debt schedule and its fair value, the JV concentration risk factor, the income statement
    backsC01C02C04C05C06C10C19C28C32C38C39C40C45
  2. S02primarycompany release2026-02-25
    Fourth quarter and full year 2025 results release (Form 8-K, Exhibit 99.1)
    average homesite price of $137,000 against $108,000 and homesite gross margin of 51% against 47%; the repurchase record since 2015; airport passenger count; management's 'not just a land bank' framing
    backsC06C20C34C40
  3. S03primarycompany filing2026-07-29
    Form 10-Q for the quarter ended 30 June 2026
    the balance sheet, the cash flow statement, the homesite sales receivable roll-forward, the Latitude Margaritaville equity income and closing counts, the revenue mix table showing the Other caption
    backsC11C14C18C21C45
  4. S04primarycompany release2026-07-29
    Second quarter and first half 2026 results release (Form 8-K, Exhibit 99.1)
    segment revenue and margins, homesites under contract on a comparable basis, club members, hotel rooms, leasable square feet, the debt profile, shares outstanding
    backsC12C16C18C20C28C29C34C36
  5. S05primarytranscript2026-07-31
    Second quarter 2026 earnings call transcript
    the CFO's figure for residual true-ups booked and collected in the first half; management's answers on capital allocation and migration. The questions are written shareholder submissions read aloud by the CFO, not analyst cross-examination
    backsC14C31C34
  6. S06primarycompany release2026-05-12
    2026 annual meeting of shareholders presentation (Form 8-K, Exhibit 99.1)
    the Latitude Margaritaville joint venture cash-flow table, the debt profile at 31 March 2026, the backlog headline, management's non-GAAP free cash flow definition, and the claim that most revenue comes from under 2% of the land
    backsC13C17C32C33
  7. S07primaryregulator2026-09-07
    Florida Statutes s.163.3245, Sector plans (2026) Florida Legislature
    the legal mechanism behind the moat: within a detailed specific area plan the Development of Regional Impact review is waived
    Sector planning encompasses two levels: adoption pursuant to s. 163.3184 of a long-term master plan for the entire planning area as part of the comprehensive plan, and adoption by local development order of two or more detailed specific area plans that implement the long-term master plan and within which s. 380.06 is waived.
    backsC03
  8. S08primarygovernment data2026-09-07
    New Private Housing Structures Authorized by Building Permits, Bay County FL (BPPRIV012005) and Walton County FL (BPPRIV012131) U.S. Census Bureau, Building Permits Survey, retrieved via FRED
    Bay County 2,473 units in 2024 and 2,072 in 2025; Walton County 2,883 and 2,399 - the demand series measured outside the company
    New Private Housing Structures Authorized by Building Permits for Bay County, FL - annual observations as served: 2018 1520.0, 2019 1795.0, 2020 2846.0, 2021 2610.0, 2022 2288.0, 2023 2322.0, 2024 2473.0, 2025 2072. Walton County, FL: 2018 1525.0, 2019 2648.0, 2020 1762.0, 2021 2541.0, 2022 2648.0, 2023 2794.0, 2024 2883.0, 2025 2399.
    backsC07
  9. S09primarygovernment data2026-09-07
    Resident Population in Bay County, FL (FLBAYC5POP) and Walton County, FL (FLWALT1POP) U.S. Census Bureau, Population Estimates Program, retrieved via FRED
    Bay County 174,551 in 2020 rising to 204,479 in 2025, and its fall from 186,555 in 2018 to 173,895 in 2019; Walton County 75,899 to 93,288
    Data for "Resident Population" are estimates as of July 1. Resident Population in Bay County, FL, Thousands of Persons - 2018 186.555, 2019 173.895, 2020 174.551, 2021 179.552, 2022 186.079, 2023 192.941, 2024 200.142, 2025 204.479. Walton County, FL - 2020 75.899, 2021 79.771, 2022 83.240, 2023 86.622, 2024 90.096, 2025 93.288. United States total population - 2020 331,578,104 and 2025 341,784,857, a rise of 3.1%.
    backsC08
  10. S10primarycompany filing2025-11-14
    Forestar Group Form 10-K for the year ended 30 September 2025 FOR
    a competitor's own description of the identical product and buyer, its Panama City, Pensacola and Tallahassee markets, 14,240 lots sold at an average $108,400, and that 83% of lot revenue goes to D.R. Horton
    backsC23
  11. S11primarycompany filing2026-02-26
    Millrose Properties Form 10-K for the year ended 31 December 2025 MRP
    a second listed supplier of finished homesites to homebuilders, spun out of Lennar on 7 February 2025, financing the same job through option contracts
    backsC24
  12. S12primarycompany filing2024-10-23
    Schedule 13D/A, Bruce R. Berkowitz and Fairholme
    21,140,667 shares, 36.2% of the class, beneficially owned at 23 October 2024
    backsC30C43
  13. S13primaryvendor data2026-09-07
    Research pack, frozen at content/JOE/research-pack.json
    content/JOE/research-pack.json
    the closing price, market value, enterprise value, trailing multiples, the volatility bucket, the analyst split, FINRA short interest, and the Form 4 summary of insider transactions
    backsC30C31
  14. S14primarycompany filing2026-03-31
    The St. Joe Company proxy statement (DEF 14A), filed 31 March 2026, for the 12 May 2026 meeting
    the directors and executive officers, their tenure and beneficial ownership at 18 March 2026, the principal holders table, and the CD&A: discretionary cash bonuses, time-based restricted stock, the 2025 payouts
    backsC41C42C43C44
  15. S15primarycompany filing2026-06-23
    Schedule 13D/A (Amendment No. 37), Bruce R. Berkowitz, Fairholme Capital Management and Fairholme Funds, event date 18 June 2026
    18,182,367 shares, 31.7% of the class, beneficially owned by Bruce Berkowitz at 18 June 2026, every transaction since the prior amendment an open-market one
    backsC43
  16. S16primarycompany filing2026-10-28
    Form 10-Q for the quarter ended 30 September 2026
    homesites sold, base revenue per homesite, the homesite sales receivable roll-forward, the Latitude Margaritaville Watersound joint venture's home sales, contracts and planned size, and the additional land sale's accounting
    backsC05C11C12C14C46C47
  17. S17primarycompany filing2026-10-28
    Third quarter and first nine months of 2026 results release (Form 8-K, Exhibit 99.1)
    the terms of the additional land sale to the joint venture, homesites under contract excluding the two long-dated contracts, net new joint-venture contracts and the dividend increase
    backsC12C16C46C47
נבנה מתוך content/JOE/thesis.json · התזה נבדקה לאחרונה ב-28 באוקטובר 2026. העמוד מסביר את החברה; הוא לא אומר כמה לשלם, מתי לקנות או באיזה היקף. התרגום לעברית נעשה בבינה מלאכותית, והנוסח האנגלי הוא הקובע.