The GEO Group
GEO מפעילה מתקני מעצר להגירה ותוכניות ניטור אלקטרוני בקרסול עבור ממשלת ארה״ב, ברובם במבנים שבבעלותה.
הציונים
צמיחה3/4 ↑
ההכנסות עלו ב-15% ברבעון השני של 2026 הודות ל-6,000 מיטות חדשות של ICE, אבל הן היו שטוחות בין 2021 ל-2024 ותלויות במדיניות של לקוח אחד.
איכות העסק3/4 →
אתרים מורשים קיימים הם נדירים ו-DHS משלם עליהם מחירי החלפה, אבל ICE יכולה לסיים חוזים ומתכננת להחזיק באתרים בעצמה.
איתנות פיננסית3/4 ↑
חוב נטו של פחות מפי 3 מהרווח, שום פדיון לפני 2029 ותזרים המזומנים מכסה את ההוצאות; אבל האג״ח בריבית 10.25% יקרות.
יכולת ביצוע3/4 →
העלתה את התחזית פעמיים ב-2026 ועקפה אותה, והמכירה הראשונה ל-DHS הושלמה; אבל הרבעון הרביעי של 2025 החמיץ, פרויקט פלורידה נדחה בשנה ומועד המכירה נדחה פעמיים.
ערך לבעלי המניות3/4 ↑
רכישות חוזרות צמצמו ב-6% את מספר המניות המדוללות, בלי אג״ח להמרה, ותוכנית הרכישה המאושרת מגיעה כעת ל-1.25 מיליארד דולר; אבל התמורה ממכירה הולכת קודם למס ולמחזיקי החוב.
פוטנציאל2/4 →
החוזים החתומים ל-2027 מוגבלים בהיקפם; הפוטנציאל הגדול, מכירה ו-100,000 מיטות, תלוי בהחלטות של DHS שמחוץ לשליטת GEO.
רמת סיכון2/4 →
סוכנות אחת היא מחצית מההכנסות, בחוזים שאפשר לסיים, והמדיניות הפדרלית יכולה להתהפך בבחירות אחת.
תמחור2/4 ↓
מכפיל של כ-10 על רווח 2026, לעומת כ-7 בעבר: המחיר מגלם את התוכנית ועוד כמה מכירות; אחת כבר הושלמה.
חוזק הראיות3/4 →
הדוחות, החוק וספירות TRAC מוצקים והמכירה הראשונה מופיעה ב-8-K, אבל מכירות נוספות נשענות על דברי ההנהלה.
השורה התחתונה
הציון שלנו: ניטרלית. GEO מפעילה מתקני מעצר להגירה ותוכניות ניטור בקרסול עבור ממשלת ארה״ב, ברובם במבנים שבבעלותה, ומחזיקה בכשליש מהאנשים הנעצרים. החוזים חזקים, אבל העסק בינוני: הוא נשען על לקוח אחד ועל פוליטיקה. ב-2 באוקטובר היא מכרה לממשלה שלושה מתקנים תמורת 950 מיליון דולר, כ-359,000 דולר למיטה, וממשיכה להפעיל אותם. המחיר עדיין מניח מכירה של כ-4,300 מיטות נוספות, שעדיין אין עליה הסכם, ולכן הוא מלא, לא זול. מכירה שנייה חתומה תעזור; הפסקת המגעים תטה את ההערכה לשלילית.
הטיעון לטווח הארוךאכיפת ההגירה מחזיקה הרבה יותר אנשים במעצר; GEO מרוויחה רק אם זה יימשך והיא תחתום על מכירת בתי הכלא שהמחיר כבר מניח.
הראיות (באנגלית) · 7 טענות
TRAC's count for 2026-07-11 is 65,765 in detention, of whom 58,231 were arrested by ICE, below the 68,000 the chairman cites.
ICE can end the contract for non-appropriation or convenience, and the 8-K says GEO can give no assurance that it will keep managing the sites; the 8-K does not say whether the fees under the contract change.
- The 8-K does not say whether fees under the support contract change now DHS owns the buildings, so profit forgone is unknown; CoreCivic's guidance fell about $15M on $2.2B of sales.
- The $705M is GEO's expectation after tax and fees, and the debt indentures take their share first.
The vendor puts enterprise value at $5.72B on a higher share count; the filed count is used here.
- 2026-10-06editedre-struck at the 2026-10-05 close, $32.34, after the Adelanto sale
In May the chairman guessed 'late Q2, maybe early Q3' for first sales; in August it became end of Q3, possibly Q4; one facility needs a separate appraisal.
- 2026-10-06editedthe first sale closed on 2026-10-02 (C55); what remains in process is the further sales, with no agreement or date
החברה
GEO מספקת מגורים, אוכל, שמירה, הסעות וטיפול רפואי לאנשים שמוחזקים בידי Immigration and Customs Enforcement, הסוכנות הידועה בשם ICE, בזמן שהתיקים שלהם נידונים. היא מפעילה גם בתי כלא עבור מדינות בארה״ב, וכן עבור אוסטרליה ודרום אפריקה, ובתי מעבר לאנשים שיוצאים מהכלא.
האלטרנטיבה של ICE היא לבנות מתקנים משלה או לשכור תאים בבתי כלא מחוזיים. הקונגרס העניק לה 45 מיליארד דולר למעצר ב-2025, ו-GEO הוסיפה באותה שנה כ-6,000 מיטות של ICE.
הראיות (באנגלית) · 5 טענות
The per-bed figure is the seller's average; the four prices range from $238.4M to $739.2M and DHS publishes none of them per bed.
- 2026-10-06editedGEO's own per-bed price, the DHS purchase the refresh trigger named, is now known
ממה היא מרוויחה
ICE משלמת ל-GEO על כל עצור בכל יום, או סכום חודשי קבוע לכל מתקן. בפעילות המעצר GEO קיבלה ברבעון השני של 2026 כ-118 דולר לאדם ליום. ICE לבדה שילמה 47.6% מההכנסות ב-2025.
עסק הניטור הקטן יותר גובה מ-ICE על כל אדם עם צמיד קרסול או אפליקציה בטלפון. הוא כעשירית מההכנסות, אבל משאיר כ-41 סנט מכל דולר כרווח, לעומת כ-22 סנט במעצר.
הראיות (באנגלית) · 5 טענות
פירוט מקורות ההכנסה
| מקור | משקל במכירות (שנת הכספים 2025) | איך |
|---|---|---|
| מתקנים מאובטחים בבעלות ובשכירות | 52.8% | עצורים של ICE, של ה-Marshals ושל מדינות, שמוחזקים במבנים של GEO עצמה, בתשלום לאדם ליום או בסכום חודשי קבוע. |
| מתקנים בניהול בלבד | 24.4% | איוש והפעלה של בתי כלא ומתקני מעצר בבעלות ממשלתית בארה״ב, באוסטרליה ובדרום אפריקה, תמורת דמי ניהול. |
| ניטור אלקטרוני ושירותי שיקום נוספים | 16.6% | צמידי הקרסול של BI, האפליקציה לטלפון וליווי פרטני עבור תוכנית ISAP של ICE ועבור שחרור על תנאי במדינות ובמחוזות, בתשלום לכל משתתף ליום. |
| מרכזי שיקום בקהילה בבעלות ובשכירות | 6.3% | מרכזי שיקום למגורים לאנשים שיוצאים מהכלא, שמופעלים עבור סוכנויות פדרליות וגופי מדינה במבנים ש-GEO מחזיקה או שוכרת. |
ההנהלה
ג'ורג' זולי ייסד את GEO ב-1984 וחזר לתפקיד המנכ״ל במרץ 2026, אחרי ששלושה אחרים באו והלכו בתוך חמש שנים; איש פנים ותיק, שיין מארץ', מנהל כיום את הכספים. בעלי העניין מחזיקים כ-5%, רובם של זולי. הבונוס נקבע לפי הרווח לפני ריבית ולפי המכירות; המניות לטווח ארוך של נושאי משרה אחרים נקבעות לפי התשואה על ההון ומחיר המניה, ואילו של זולי פשוט מבשילות עם הזמן. אף רכיב בשכר לא תלוי בתזרים המזומנים.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
היתרון התחרותי, ומי מאיים עליו
למה הלקוחות נשארים
מה ש-GEO מחזיקה ולא קל להעתיק הוא המבנה: אתר מאובטח ומאושר ליד המקום שבו ICE עוצרת אנשים. ישובים נאבקים בהקמת אתרים חדשים. ICE ניסתה לקנות מחסנים כדי להסב אותם, וההתנגדות המקומית חסמה לפחות 12 מהם.
ההוכחה היא המחיר. הממשלה שילמה כ-307,000 דולר למיטה עבור המתקנים של CoreCivic, לעומת 131,000 דולר למיטה ששילמה אוקלהומה ל-GEO על בית כלא רגיל של המדינה ב-2025.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
The Lawton sale was a state prison bought by a state, not an ICE site, so the comparison mixes buyers; and ICE's owning the sites is itself the route by which this moat is bought out.
The per-bed figure is the seller's average; the four prices range from $238.4M to $739.2M and DHS publishes none of them per bed.
- 2026-10-06editedGEO's own per-bed price, the DHS purchase the refresh trigger named, is now known
האיום
הלקוח רוצה להחזיק במבנים. התוכנית של ICE עצמה היא לפעול בעיקר מאתרים שבבעלותה. אם היא תקנה את המתקנים של GEO, GEO תקבל מזומן אבל תהפוך למפעילה ש-ICE יכולה להחליף בהמשך ב-CoreCivic או בחברה אחרת במכרז הבא.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
ICE is re-procuring four GEO sites as long contracts before any sale, and the chairman says several sites already carry long support contracts, which would delay any re-bid.
המתחרות: CXW, ועוד שתיים: פרטיות, פיתוח פנימי של לקוחות או נסחרות בחו״ל.
פירוט המתחרים
| סימול | מתחרה | תחומי התחרות | שלב | בסיס להשוואה |
|---|---|---|---|---|
| לא נסחרת בבורסה | U.S. Immigration and Customs Enforcement, דרך היוזמה Detention Reengineering Initiative שלה, מחסנים שהוסבו ונמצאים בבעלות ICEבסיס להשוואה: לא נסחרת בבורסה | שירותי כליאה מאובטחים בארה״ב | הוכרז | לא נסחרת בבורסה |
| CXW | CoreCivicבסיס להשוואה: אותו מוצר | שירותי כליאה מאובטחים בארה״ב | כבר נמכר | אותו מוצר |
| חברה פרטית | Allied Universalבסיס להשוואה: חברה פרטית | ניטור אלקטרוני ושירותי פיקוח | כבר נמכר | חברה פרטית |
פוטנציאל הצמיחה
גודל ההזדמנות
ב-11 ביולי 2026 החזיקה ICE ב-65,765 אנשים. בתעריף של GEO, כ-118 דולר ליום, זה בערך 2.8 מיליארד דולר בשנה של מעצר, ול-GEO היו חוזים לכ-26,000 מהמיטות האלה בסוף 2025.
ההנהלה אומרת ש-ICE רוצה כ-100,000 מיטות. המספר הזה הוא של החברה; הספירה לא עברה את 70,766.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
A leaked July 2025 ICE plan aimed at 107,759 beds by the end of 2025; TRAC's count has not passed 70,766 and was 65,765 in July 2026.
מי כבר התחייב
ICE חתמה על חוזים לחמש שנים לשני מתקנים שנפתחו מחדש, Big Horn ו-Rivers, בשווי של כ-165 מיליון דולר בשנה מ-2027, ועל חוזה ניטור לשנתיים. פלורידה חתמה על שני בתי כלא בשווי של כ-100 מיליון דולר מיולי 2027. כל חוזה ממשלתי אפשר לסיים בהודעה של חודשים.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
The Florida contracts already slipped a year on unresolved state budget issues, and the revenue figures are management's first-full-year estimates.
מאיפה מגיעה הצמיחה, לפי פעילות
מאיפה מגיעה הצמיחה
| פעילות | משקל בהכנסות | צמיחה ברבעון האחרון | בחצי השנה האחרונה | בשנה האחרונה | משקל בעוד 3 שנים, בקצב של חצי השנה האחרונה |
|---|---|---|---|---|---|
| כליאה ומעצר בארה״ב | 71% | +17.8% | +20.7% | +16.7% | 77% |
| ניטור אלקטרוני ושירותי פיקוח | 10% | -3.5% | -4.0% | -6.1% | 6% |
| שירותי שיקום והשתלבות | 10% | +1.6% | +1.4% | +1.2% | 6% |
| פעילות בינלאומית | 9% | +42.3% | +26.3% | +10.3% | 11% |
| החברה כולה | 100% | +15.1% | +15.8% | +11.3% | 100% |
לפי הפילוח המדווח עד 30 ביוני 2026: אם כל פעילות תשמור על קצב הצמיחה של חצי השנה האחרונה, החברה תצמח בכ-17% בשנה הבאה וב-18% בשנה השלישית, לעומת 15.3% ב-12 החודשים האחרונים. זה תרחיש ולא תחזית: אף פעילות לא שומרת על הקצב שלה.
התוצאות
המספרים
המכירות צמחו ב-15% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026, מהר יותר מה-8.6% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2025.
שיעור הרווח התפעולי הוא 11%, לעומת 15% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2023.
צמיחת המכירות השנתית נעה בין −4.0% ל-+8.6% בחמש השנים האחרונות, ובאחת מהן המכירות ירדו.
התשואה על ההון המושקע היא 7.5% בשנה אחרי מס, בערך כמו בשנה שהסתיימה בדצמבר 2022 (8.2%).
0.9% מהמכירות הפכו לתזרים מזומנים חופשי: 26.4 מיליון דולר ב-12 החודשים האחרונים.
היא חייבת 1.49 מיליארד דולר יותר ממה שיש לה במזומן, סכום שווה ערך לכ-7.5 שנות תזרים מפעילות.
מספר המניות עלה ב-9.4% בארבע שנים וחצי, והתגמול במניות מסתכם ב-0.9% מהמכירות.
כל המספרים
נתונים מדוחות ה-10-K וה-10-Q של החברה, נכון ל-16 באוקטובר 2026. שנת הכספים של החברה מסתיימת בדצמבר.
| דצמבר 2021 | דצמבר 2022 | דצמבר 2023 | דצמבר 2024 | דצמבר 2025 | 12 חודשים עד יוני 2026 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| גודל וצמיחה | ||||||
| מכירות | $2.26B | $2.38B | $2.41B | $2.42B | $2.63B | $2.83B |
| צמיחת המכירות | −4.0% | +5.3% | +1.5% | +0.4% | +8.6% | +15% |
| רווח | ||||||
| שיעור הרווח התפעולי | 13% | 16% | 15% | 13% | 9.8% | 11% |
| שיעור הרווח הנקי | 3.4% | 7.2% | 4.4% | 1.3% | 9.7% | 10% |
| עלות הצמיחה, לכל דולר מכירות | ||||||
| הנהלה וכלליות | 9.1% | 8.3% | 7.9% | 8.8% | 9.0% | 8.8% |
| תגמול מבוסס מניות | 0.9% | 0.7% | 0.6% | 0.7% | 0.9% | 0.9% |
| השקעות הוניות | 3.1% | 3.8% | 3.0% | 3.2% | 7.5% | 6.1% |
| מזומנים | ||||||
| תזרים מפעילות שוטפת | $283M | $288M | $278M | $242M | $72.6M | $199M |
| תזרים מזומנים חופשי | $213M | $198M | $205M | $164M | −$125M | $26.4M |
| מאזן | ||||||
| מזומנים והשקעות לזמן קצר | $506M | $95.1M | $94.0M | $76.9M | $69.0M | $55.0M |
| חוב | $2.64B | $1.98B | $1.78B | $1.71B | $1.65B | $1.54B |
| מזומן נטו | −$2.14B | −$1.88B | −$1.69B | −$1.64B | −$1.58B | −$1.49B |
| תשואות ומניות | ||||||
| תשואה על ההון המושקע | - | 8.2% | 8.4% | 7.7% | 6.2% | 7.5% |
| מספר המניות (בדילול מלא) | 121M | 122M | 124M | 134M | 140M | 132M |
עלות הצמיחה
הצמיחה עולה ל-GEO כמעט כמה שהיא מכניסה: כל מיטה חדשה דורשת שומרים, אוכל וטיפול רפואי, והחלק שצמח מהר היה המעצר, בזמן שעסק הניטור הרווחי יותר התכווץ. לכן שיעורי הרווח הצטמצמו מ-2022 עד 2025, והחלו להתרחב שוב רק ב-2026, כשחוזים חדשים התמלאו.
הראיות (באנגלית) · 2 טענות
- In the first half of 2026 operating expenses fell to 73.2 cents per sales dollar from 74.9 a year earlier and operating margin rose to 13.3% from 10.7%, as newly activated ICE contracts filled (S02).
- 2025's capital spending included reopening idle sites for ICE, a one-off rather than a cost that grows with sales (C23).
הדוח האחרון (6 באוגוסט)
הרבעון שהסתיים ביוני 2026, לפי הדוחות.
הרבעון השני של 2026 היה חזק. ההכנסות עלו ב-15% ל-732.1 מיליון דולר והרווח לבעלי המניות עלה ל-47.5 מיליון דולר מ-29.1 מיליון, מעל הציפיות של האנליסטים ברבעון השני ברציפות.
הצמיחה הגיעה משלושה מתקנים בבעלות החברה ש-ICE החלה להשתמש בהם ב-2025, כשהמתקנים מלאים ב-91% לעומת 88% לפני שנה. GEO העלתה את התחזית השנתית בפעם השנייה. נקודת החולשה הייתה הניטור: ההכנסות ירדו כי פחות אנשים נרשמו במסגרת חוזה זול יותר.
מה זה אומר על התזההדוח חיזק את הסיפור התפעולי: יותר מיטות מעצר התמלאו והתחזית עלתה שוב. הוא לא תרם דבר לחלק שהמחיר תלוי בו, מכירת מיטות לממשלה שעדיין לא נחתמה אז, ועסק הניטור המשיך להתכווץ. לכן ההערכה נשארת ניטרלית.
הרבעון בפירוט
צמיחת המכירות לעומת הרבעון הקודם, לפי הדוחות.
רווח למניה $0.37 לעומת $0.29 צפוי; $0.36 לפי הדוחות, והפער הוא הסעיפים שהחברה מנטרלת.
הראיות (באנגלית) · 5 טענות
The August guide assumes smaller labour-cost savings in the second half and excludes Big Horn, Rivers and the Florida contracts; Q4 2025 earnings of $0.25 a share missed the $0.27 expected.
לאן הלך הכסף
ההנהלה הוציאה כ-177 מיליון דולר על רכישה חוזרת של 10.1 מיליון מניות מאז אוגוסט 2025, וצמצמה את מספר המניות בכ-6%, וב-5 באוקטובר העלתה את תקרת הרכישה החוזרת ל-1.25 מיליארד דולר. לדבריה, התמורה מ-Adelanto תופנה לחוב, לרכישות חוזרות ולצרכים כלליים, בלי חלוקה מוגדרת, מול כ-1.54 מיליארד דולר חוב שלא נופל לפדיון לפני 2029.
בעלי עניין ברבעון השני של 2026: 2 רכישות ו-0 מכירות, לפי דיווחי Form 4 שלהם.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
- 2026-10-10editedthe 8-K of 2026-10-08 gives the size, price and date of the 2029 redemption and the new revolver maturity; the June-30 balances are otherwise unchanged until the Q3 10-Q
The authorization does not oblige GEO to buy any shares, and the CFO has said proceeds must first satisfy the indenture and credit-agreement terms.
- 2026-10-10editedthe 8-K of 2026-10-08 shows the new credit agreement's buyback test; the proceeds' use still has no stated split beyond the 2029 redemption
המחיר, ואיפה אנחנו חלוקים על השוק
בקצרה. מלא. המחיר מניח ש-GEO תמכור לממשלה כ-4,300 מיטות נוספות אחרי שהמכירה הראשונה הושלמה; אף אחת מהן לא סוכמה.
ביולי ובאוגוסט 2026 קנתה הממשלה ארבעה ממתקני CoreCivic ב-2.2 מיליארד דולר. ב-2 באוקטובר היא קנתה שלושה ממתקני GEO ב-Adelanto, קליפורניה, ב-950 מיליון דולר, ו-GEO דיווחה על כך ב-5 באוקטובר. המניה עלתה באותו יום ב-3.6%; בחצי השנה האחרונה היא עלתה ב-80%, בעיקר כי המשקיעים הסכימו לשלם יותר על כל דולר מכירות.
GEO אומרת שהיא עדיין מנהלת משא ומתן על מכירות נוספות, בלי הסכם ובלי מועד, ומחוז אחד האריך הסכם על מתקן של GEO בשישה חודשים בלבד. תוצאות הרבעון השלישי של 2026 ב-5 בנובמבר הן ההזדמנות הבאה לשמוע אם נחתמה מכירה שנייה.
הראיות (באנגלית) · 6 טענות
ICE can end the contract for non-appropriation or convenience, and the 8-K says GEO can give no assurance that it will keep managing the sites; the 8-K does not say whether the fees under the contract change.
In May the chairman guessed 'late Q2, maybe early Q3' for first sales; in August it became end of Q3, possibly Q4; one facility needs a separate appraisal.
- 2026-10-06editedthe first sale closed on 2026-10-02 (C55); what remains in process is the further sales, with no agreement or date
- 2026-10-06editedthe 8-K that the claim said had not been filed was filed on 2026-10-05
איך לקרוא את המכפיל
כולל החוב, שווי החברה הוא כ-10 פעמים הרווח התזרימי לפני ריבית ומס ש-GEO צופה השנה, לעומת כ-7 פעמים בדרך כלל. אם מנכים את 705 מיליון הדולר ש-GEO מצפה לקבל מ-Adelanto מהחוב, זה כ-9 פעמים.
במכפיל 7 העסק לבדו שווה כ-18 דולר למניה. שאר המחיר הוא בערך מה שמכירה של 8,200 מיטות לממשלה תניב אחרי מס במחיר של CoreCivic. 2,644 המיטות של Adelanto מכסות כ-38% מזה; כ-4,300 נוספות לא סוכמו.
מול ההיסטוריה שלה. המשקיעים משלמים הרבה מעל המכפיל המקובל של GEO עצמה, שנשען על רווחים שהיא הרוויחה רק כל עוד מדיניות המעצר הפדרלית פועלת לטובתה.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
The vendor puts enterprise value at $5.72B on a higher share count; the filed count is used here.
- 2026-10-06editedre-struck at the 2026-10-05 close, $32.34, after the Adelanto sale
- The gap could instead be paying for 2027 growth: Big Horn, Rivers and Florida add about $265M of signed revenue, which at a segment margin near 22% is roughly $55M of profit, worth about $0.4B at 7 times, not $1.7B.
- GEO's tax basis in its buildings is not disclosed per site, so its tax on a sale could differ from CoreCivic's 26%.
- 2026-10-06editedre-struck at the 2026-10-05 close and the first sale's proceeds set against the gap
- The 8-K does not say whether fees under the support contract change now DHS owns the buildings, so profit forgone is unknown; CoreCivic's guidance fell about $15M on $2.2B of sales.
- The $705M is GEO's expectation after tax and fees, and the debt indentures take their share first.
- The contracts at the four sites have not been re-priced yet; if DHS strips out the building's return from the per diem, the lost profit could be several times $15M.
- About 26% of CoreCivic's gross proceeds went in tax, which a per-bed headline hides.
המכפיל מול המתחרים
רק CoreCivic מוכרת את אותו מוצר לאותם קונים בחלק גדול מפעילותה. השוואת מחיר דורשת לפחות שתי חברות, ולכן המחיר נבחן מול ההיסטוריה של GEO עצמה.
מתחרות פרטיות או זרות שאין להן מחיר להשוואה: Management and Training Corporation, LaSalle Corrections, Allied Universal, Sodexo Justice Services, Serco.
איפה אנחנו חלוקים על השוק
השוק רואה ב-GEO את המנצחת הראשית של המעצר ההמוני, ובמכירות נוספות של בתי כלא לממשלה ערך נוסף כמעט ודאי.
אנחנו חושבים שמכירות מוסיפות ערך ואחת כבר הושלמה, אבל רוב מה שהמחיר מניח עדיין לא סוכם, וכל מכירה הופכת את GEO למפעילה ש-ICE יכולה להחליף.
המניה כבר נעה בחצי משוויה בגלל פוליטיקה של מעצר: היא קפצה ב-42% עם הבחירות ב-2024, ואז ירדה ב-62% בשנת השיא שלה בחוזים חדשים. המחיר הולך אחרי הכותרות, והכותרת עכשיו היא מכירות של בתי כלא.
ייתכן שאנחנו טועים. מכירה שנייה חתומה שתעלה את הסך ל-5,000 מיטות או יותר בכ-300,000 דולר כל אחת, כש-GEO ממשיכה להפעיל אותן, או מעצר שעובר 75,000, יגרמו למחיר להיראות זול.
מה אומרים האנליסטים
הראיות (באנגלית) · 9 טענות
- The gap could instead be paying for 2027 growth: Big Horn, Rivers and Florida add about $265M of signed revenue, which at a segment margin near 22% is roughly $55M of profit, worth about $0.4B at 7 times, not $1.7B.
- GEO's tax basis in its buildings is not disclosed per site, so its tax on a sale could differ from CoreCivic's 26%.
- 2026-10-06editedre-struck at the 2026-10-05 close and the first sale's proceeds set against the gap
- The 8-K does not say whether fees under the support contract change now DHS owns the buildings, so profit forgone is unknown; CoreCivic's guidance fell about $15M on $2.2B of sales.
- The $705M is GEO's expectation after tax and fees, and the debt indentures take their share first.
In May the chairman guessed 'late Q2, maybe early Q3' for first sales; in August it became end of Q3, possibly Q4; one facility needs a separate appraisal.
- 2026-10-06editedthe first sale closed on 2026-10-02 (C55); what remains in process is the further sales, with no agreement or date
- 2026-10-06editedthe 8-K that the claim said had not been filed was filed on 2026-10-05
ICE is re-procuring four GEO sites as long contracts before any sale, and the chairman says several sites already carry long support contracts, which would delay any re-bid.
The 2025 fall also tracked real disappointment: ISAP participants fell and its contract was repriced, and 2025 Adjusted EBITDA was flat at $464.4M against $463.5M.
מה יכול להשתבש, ואיך נדע
הסיכונים
- לקוח אחד הוא מחצית העסק. ICE שילמה 47.6% מההכנסות ב-2025, ואת החוזים שלה אפשר לסיים בהודעה של בין 30 ל-180 יום.
- הפוליטיקה יכולה להתהפך מהר. נשיא עתידי יכול להגביל מעצר פרטי, כפי שעשה צו מ-2021 לגבי חוזי בתי הכלא של Justice Department.
- המעצר הפסיק לצמוח. ICE החזיקה 70,766 אנשים בינואר 2026 ו-65,765 ביולי, הרבה מתחת ל-100,000 שההנהלה מדברת עליהם.
- מכירה מצמצמת את היתרון התחרותי. אחרי ש-ICE מחזיקה במבנה, חוזה ההפעלה יכול לצאת למכרז, והיתרון של GEO הופך להיות חוזה ולא אתר.
- תביעות שכר של עצורים. בתי המשפט בוושינגטון הורו לשלם 37.6 מיליון דולר לעצורים שעבדו במתקן של GEO; תביעות דומות בקליפורניה ובקולורדו ממתינות לבית המשפט העליון.
הראיות (באנגלית) · 6 טענות
ICE is re-procuring four GEO sites as long contracts before any sale, and the chairman says several sites already carry long support contracts, which would delay any re-bid.
שאלות פתוחות
- איך ישתנו דמי ההפעלה של GEO ב-Adelanto עכשיו שהממשלה מחזיקה במבנים, ואיזה מחיר יניבו מכירות נוספות.
- איזה חלק ממכירה יילך למס. GEO לא חושפת כמה עלו לה המבנים, אתר אחרי אתר.
- האם המעצר חוזר לצמוח לכיוון 100,000 או שהתייצב סביב 65,000.
- האם בית המשפט העליון יקבל את הערעור של GEO בעניין שכר העצורים.
הראיות (באנגלית) · 6 טענות
In May the chairman guessed 'late Q2, maybe early Q3' for first sales; in August it became end of Q3, possibly Q4; one facility needs a separate appraisal.
- 2026-10-06editedthe first sale closed on 2026-10-02 (C55); what remains in process is the further sales, with no agreement or date
The per-bed figure is the seller's average; the four prices range from $238.4M to $739.2M and DHS publishes none of them per bed.
- 2026-10-06editedGEO's own per-bed price, the DHS purchase the refresh trigger named, is now known
- The contracts at the four sites have not been re-priced yet; if DHS strips out the building's return from the per diem, the lost profit could be several times $15M.
- About 26% of CoreCivic's gross proceeds went in tax, which a per-bed headline hides.
ICE can end the contract for non-appropriation or convenience, and the 8-K says GEO can give no assurance that it will keep managing the sites; the 8-K does not say whether the fees under the contract change.
מה ישנה את ההערכה שלנו
- ניטרלית→אטרקטיביתמכירה חתומה נוספת במחיר של DHS, כשהמעצר צומח שוב
נדרשים כל אלה:
- ○המכירות החתומות של GEO לממשלה מגיעות ל-5,000 מיטות ב-250,000 דולר למיטה או יותר, כש-GEO ממשיכה להפעיל אותן (2,644 נמכרו).במעקב שוטף
- ○מספר האנשים במעצר של ICE עובר 70,000.ייבדק בדוח הבא, עד 5 בנובמבר
- ניטרלית→אטרקטיביתמחיר נמוך יותר על ביצוע שלא השתנה
נדרשים כל אלה:
- ○המחיר יורד ל-8 פעמים הרווח התפעולי לפני פחת והפחתות של השנה שעברה, לפני ריבית ומס.כ-≈23.31 דולר היום, 25% מתחת לשער הסגירה האחרון
- ○הרווח התזרימי לפני ריבית ומס ברבעון השלישי של 2026 מגיע ל-140 מיליון דולר לפחות, תחתית התחזית של GEO.ייבדק בדוח הבא, עד 5 בנובמבר
- ניטרלית→לא אטרקטיביתהביקוש מתהפך או שהמכירה נכשלת
מספיק אחד מאלה:
- ○מספר האנשים במעצר של ICE יורד מתחת ל-60,000.ייבדק בדוח הבא, עד 5 בנובמבר
- ○GEO מודיעה שהמגעים למכירת מתקנים נוספים לממשלה הסתיימו בלי עסקה.במעקב שוטף
נטעה גם אם
- ICE מסיימת או לא מחדשת חוזה באחד המתקנים שבבעלות GEO.
- התחזית של GEO לרווח התזרימי ב-2027 לפני ריבית ומס, שתפורסם בפברואר 2027, נמוכה מ-600 מיליון דולר.
מה בהמשך
- 5 בנובמבר 2026 תוצאות הרבעון השלישי של 2026: EBITDA מתואם מול תחזית של בין 140 ל-145 מיליון דולר, ההשפעה של Adelanto על הרווח ועל החוב, והאם נחתמה מכירה נוספת ל-DHS כש-GEO ממשיכה להפעיל.
כל האירועים הצפויים
- 5 בנובמבר 2026 תוצאות הרבעון השלישי של 2026: EBITDA מתואם מול תחזית של בין 140 ל-145 מיליון דולר, ההשפעה של Adelanto על הרווח ועל החוב, והאם נחתמה מכירה נוספת ל-DHS כש-GEO ממשיכה להפעיל.
- 31 בדצמבר 2026 מועד החידוש של 44 חוזים: האם ICE מחדשת או מוציאה למכרז את האתרים שבהם היא משתמשת, כעשירית מההכנסות; הפסד במכרז יבחן את היתרון התחרותי שנשען על בעלות על המבנה.
- מרץ 2027 פקיעת ההסכם עם מחוז Moshannon Valley: האם התנגדות מקומית יכולה לסגור אתר גדול של ICE ש-GEO כבר מפעילה, האיום המרכזי על היתרון של אתרים מורשים.
- 1 ביולי 2027 מתקני Graceville ו-Bay בפלורידה מתחילים לפעול: האם חוזי המדינה בהיקף כ-100 מיליון דולר, שנדחו בשנה, יתחילו במועד החדש, בדיקה של יכולת הביצוע אחרי שני עיכובים.
מה קרה מאז
- 19 באוקטוברחדשותGEO סיימה לפרוע את האג״ח המובטחות שלה לשנת 2029, כפי שאמרה שתעשה. ההערכה לא השתנתהGEO השלימה את הפדיון המוקדם של האג״ח המובטחות לשנת 2029.
- 10 באוקטוברחדשותאג״ח לפירעון ב-2029 ייפרעו בכ-678 מיליון דולר מתמורת המכירהGEO תפדה ב-15 באוקטובר את האג״ח שלה בריבית של 8.625% בכספי מכירת Adelanto, והאריכה את מסגרת האשראי שלה עד 2031. זו פירעון חוב ולא יצירת ערך חדש, ולכן הציון נשאר ניטרלית.
- 6 באוקטוברחדשותהמכירה הראשונה ל-DHS הושלמה: Adelanto, 950 מיליון דולר, כ-359,300 דולר למיטהGEO מכרה ל-DHS 2,644 מיטות וממשיכה להפעיל אותן. זה מכסה כ-38% ממה שהמחיר מגלם מעבר לעסק עצמו; למכירות נוספות אין הסכם, ולכן ההערכה נשארת ניטרלית.
- 5 באוקטוברבדיקת התזההטיעון בעד ההשקעה מופיע עכשיו מתחת לשורה התחתונהאחרי פיילוט בחמש חברות, הבעלים ביקש להוסיף את הטיעון בעד ההשקעה לכל תזה.
- 4 באוקטוברבדיקת התזהרשימת הבדיקות של הבעלים: מקורות ההכנסה, עלות הצמיחה, ההנהלה, אירועים צפוייםרשימת הבדיקות של הבעלים הראתה שהשיטה שותקת בשאלות מי מנהל את החברה, כמה עולה הצמיחה, מאיפה מגיע הכסף ואילו אירועים צפויים בתאריכים ידועים. בסבב הזה מילאנו את ארבעת הנושאים מתוך דוח הזימון לאסיפה והדוחות.
- 27 בספטמברהתזה נכתבהניטרלית, ביטחון בינונינכתבה חמישה שבועות לפני תוצאות הרבעון השלישי של 2026, אחרי ארבע המכירות של CoreCivic ל-DHS וכשהמכירה של GEO עצמה עדיין לא נחתמה.
נבדקה גם פעמיים, ללא ממצא חדש שמצריך פעולה.
מקורות 26
Sources - 26
Every claim above cites one of these, or states the reasoning that derived it. The quote is frozen at the date it was read: a link can rot, and an agent fetch returns a reading of a page rather than the page. Backs counts the whole claim ledger, so it can name a claim this page does not surface.
- S01primarycompany filing2026-02-25Item 1 business, contract developments, the facility table, idle beds, competition, customer concentration, contract terms, re-bids and renewals, and the risk factors on policybacksC02C03C11C17C22C28C36C41C45C48C49C53
- S02primarycompany filing2026-08-06segment revenue and operating income, compensated mandays and occupancy, the MD&A on ISAP, debt note, cash flow, share count and the litigation notebacksC01C06C07C11C24C25C26C27C28
- S03primarycompany release2026-08-06Q2 figures, the raised 2026 guidance, Q3 and Q4 guidance, the Big Horn and Rivers contracts, the Florida delay, the balance sheet and buybacksbacksC06C09C10C23C24C25
- S04primarytranscript2026-08-06GEO Q2 2026 earnings call transcriptmanagement on ICE census, the 100,000-bed aim, the DHS purchase process, ISAP mix and skip tracing; questions from Noble, Northland and Raymond James analysts
Our current census across our active ice facilities is approximately 24 thousand representing more than 1/3 of the current national ICE population of approximately 68 thousand. ... they may be trying to activate maybe 2 or 3. That would be maybe 5 thousand beds. ... focus within the agency and throughout the agency is to try to stand up approximately 100 thousand beds. ... I believe ICE has maybe $36 billion left for the buildup and of new facilities.
backsC05C14C20C22C23C39C44 - S05primarycompany release2026-02-122025 revenue, Adjusted EBITDA and the Lawton gain, the initial 2026 guidance, ICE capacity rising from about 20,000 to about 26,000 bedsbacksC09C32C43
- S06primarytranscript2026-05-06GEO Q1 2026 earnings call transcriptmanagement's first account of the DHS purchase plan, the paused warehouse project, the 50,000 owned beds and its timing guess for the first sales
At this time, the warehouse project has been paused, and DHS is evaluating how to proceed with this initiative to increase and consolidate detention capacity. ... including 50,000 owned beds at 70 facilities
backsC05C39 - S07primarycompany filing2026-08-06the four facility sales to DHS, each price, the taxes and the net proceeds, and that CoreCivic keeps managing thembacksC16
- S08primarytranscript2026-08-06CoreCivic Q2 2026 earnings call transcript CXWthe $307,000 average price per bed, the lowered 2026 Adjusted EBITDA guidance after the sales, and lower ICE populations in Q2 2026
we estimate our net proceeds from these 4 sales to be approximately $1.6 billion At an average price per bed of $307 thousand and considering the location, size, cost, time, and effort to replace these facilities
backsC17C18 - S09secondaryindustry data2026-09-27the national detention count and the alternatives-to-detention count, compiled from ICE's own releases by a university-founded research group
Immigration and Customs Enforcement held 65,765 in ICE detention according to data current as of July 11, 2026 . ... ICE Alternatives to Detention (ATD) programs are currently monitoring 183,181 families and single individuals, according to data current as of July 11, 2026
backsC12C13 - S10secondaryindustry data2026-09-27the detention count every two to twelve weeks since 2019, so the trend and the plateau since January 2026 are measured rather than asserted
{"date":"07/11/2026","ice_all":58231,"cbp_all":7534,"total_all":65765 ... {"date":"04/04/2026","ice_all":51428,"cbp_all":8883,"total_all":60311 ... {"date":"01/25/2026","ice_all":59644,"cbp_all":11122,"total_all":70766 ... {"date":"07/13/2025","ice_all":41349,"cbp_all":15467,"total_all":56816 ... {"date":"01/26/2025","ice_all":14882,"cbp_all":24356,"total_all":39238
backsC13 - S11secondaryindustry data2026-09-27the count on ankle monitors against the phone app, by field office; the national ankle-monitor totals, 53,192 on 2026-07-11 and 24,566 on 2025-07-12, are summed across field offices here, which corroborates GEO's account of the ISAP mix from outside the company
{"aor":"","atd_technology":"Total","count_num":183181,"alip_num":" 788.5","download_date":"07/11/2026","family_unit":"All"} ... {"aor":"Atlanta","atd_technology":"Ankle Monitor","count_num":4080,"alip_num":" 616.4","download_date":"07/11/2026","family_unit":"All"}
backsC12 - S12primarygovernment data2026-09-27the enacted size and expiry of the detention money, from the statute rather than from GEO's account of it
there is appropriated to U.S. Immigration and Customs Enforcement for fiscal year 2025, out of any money in the Treasury not otherwise appropriated, to remain available until September 30, 2029, $45,000,000,000, for single adult alien detention capacity and family residential center capacity.
backsC15 - S13secondaryother2026-09-27American Immigration Council, 'ICE's Warehouse Purchases Herald New Model for Immigration Detention' American Immigration CouncilICE's Detention Reengineering Initiative as released by the New Hampshire government: 16 warehouse processing centres, 8 large warehouses, 10 turnkey purchases; ICE owned 10 of about 220 sites in February 2025; 9 warehouses bought, at least 12 purchases blocked
ICE plans to do away with the decades of somewhat inefficient acquisition of contract detention capacity in pre-existing jails and prisons and instead replace the current system with a new one, under which ICE primarily operates out of 34 facilitiesthat it owns outright ... As of February 2025, ICE owned just 10 facilities out of the 220 which are currently being used to detain immigrants. ... ICE has already spent over $700 million to purchase 9 out of 24warehouses they intend to refurbish for this new project. ... Local advocacy and outrage has successfully blocked the purchase of at least 12 more
backsC38 - S14secondarynews2026-09-23Philadelphia Inquirer, 'GEO Group wins extended contract for Moshannon Valley detention center' Philadelphia InquirerClearfield County's 2-1 vote extending the Moshannon Valley agreement to mid-March 2027, and local reporting of a possible sale
There are signs the Moshannon Valley Processing Center could end up being sold to the federal government.
backsC21 - S15secondaryvendor data2026-09-27Research pack, frozen 2026-09-27 (FMP market data, FINRA short interest)close of $31.22 on 2026-09-25, the 52-week range, the price-move decomposition, the analyst split, short interest, the vendor's EV/EBITDA history and the EPS estimatesbacksC10C28C29C33C34
- S16primarycompany filing2026-09-27GEO insider Form 4 filings read by insider_fetch.py, 2025-09 to 2026-09no open-market purchases; five open-market sales of 38,930 shares, four of them discretionary, at $30 to $32 in August and September 2026backsC47
- S17tertiarynews2026-02-12Investing.com, 'GEO Group Q4 2025 slides: revenue growth overshadowed by EPS miss, stock tumbles' Investing.comthe stated objection on 2026-02-12: a $0.25 EPS against $0.27 expected, and 2026 guidance below 2025's gain-inflated $1.82backsC34
- S18primarycompany filing2026-02-20CoreCivic's description of the same business, its 71,884 beds at 77% occupancy, and its competition sectionbacksC37
- S19primarycompany filing2026-09-27no 8-K since the Q2 results on 2026-08-06; only Forms 4, 144 and 13GbacksC21
- S20primarycompany filing2026-03-19executive officers and their start dates, beneficial ownership at March 6, 2026, the 2025 bonus metrics and payouts, the performance-stock design, the special award to the chairman, and the pay-versus-performance table naming each chief executive since 2021backsC50C51C52C53
- S21primarycompany filing2026-10-04GEO XBRL company facts, FY2020 to the four quarters to June 2026, frozen as content/GEO/financials.jsoncontent/GEO/financials.jsonrevenue, general and administrative, share pay, capital spending, operating income, long-term debt and diluted share counts per year; GEO tags no research, selling or cost-of-revenue linebacksC49C53
- S22secondaryvendor data2026-10-04Earnings calendar saved by the daily routine, content/calendar/2026-10-04.json (FMP earnings, per symbol)content/calendar/2026-10-04.jsonthe next results date, 5 November 2026
"GEO": {"archived": false, "next": {"date": "2026-11-05"
backsC54 - S23primarycompany filing2026-10-05the sale of the Adelanto West, Adelanto East and Desert View facilities to DHS for $950,000,000 completed 2026-10-02, about $705M of expected net proceeds, the existing ICE contract's term to 2034-12-19, the buyback authorization raised from $500M to $1.25B, and that no definitive agreement exists for any further salebacksC17C20C21C31C55C56
- S24primarycompany filing2026-10-05the bed counts of the three facilities (1,280, 660 and 704), the use of proceeds (reduce debt, repurchase shares, general purposes), the authorization effective through 2029-12-31, and the chairman's statement on continuing to operate under the ICE contractsbacksC55C56
- S25secondaryvendor data2026-10-06FMP end-of-day closes for GEO via research.eod_bars, read 2026-10-06content/GEO/updates/2026-10-06-news.jsonthe 2026-10-05 close of $32.34 and the 52-week intraday high of $33.20
{'time': '2026-10-05', 'open': 32.9, 'high': 33.2, 'low': 31.67, 'close': 32.34}
backsC29C30C31 - S26primarycompany filing2026-10-08notice to redeem all $650.0M of 8.625% senior secured notes due 2029 at $1,043.13 per $1,000 (about $678M) on 2026-10-15, funded from the net proceeds of the recent asset sales; the revolver kept at $550.0M and extended to 2031-07-14; unlimited restricted payments, including buybacks, while pro forma total leverage is 2.25 times or lessbacksC24C56