AppFolio
AppFolio מספקת את המערכת שבה מנהלי נכסים בארה״ב מנהלים את הספרים על כספי הדיירים שלהם, וגובה עמלה על כל תשלום שכר דירה, בדיקת דיירים ופוליסת ביטוח שעוברים דרכה.
הציונים
צמיחה3/4 ↓
צמיחה אורגנית של 19.3%, אבל היא מאטה בכל שנה מאז 2023 ונשענת על מנוע אחד: עמלות העסקאות, 78% מההכנסות.
איכות העסק3/4 →
רישיון מדינתי מחייב את קיומו של ספר החשבונות ש-AppFolio מוכרת, והיא גובה על כל בית 10.6% יותר מדי שנה. העמלות שנגבות מעליו נתונות לתחרות.
איתנות פיננסית4/4 →
לחברה כ-305 מיליון דולר במזומנים ובהשקעות, אין לה חוב, יש לה מסגרת אשראי של 150 מיליון דולר שלא נוצלה ותזרים מפעילות שוטפת של 242 מיליון דולר, והיא מממנת רכישה חוזרת של מניות מהתזרים השוטף.
יכולת ביצוע3/4 ↑
החברה העלתה את תחזית 2026 פעמיים ופרסמה תוצאות מעל התחזיות בחמישה מתוך שמונה דוחות. אבל שיעור הרווח ירד ב-2025, וההנהלה לא עונה על שאלות בפומבי.
ערך לבעלי המניות4/4 →
מספר המניות ירד ב-2.1%, היקף הרכישה החוזרת גדול פי 3.2 מהיקף המניות שהונפקו, אין עסקאות שמומנו במניות ואין אג״ח להמרה. ההכנסה למניה גדלה מהר יותר מההכנסות.
פוטנציאל2/4 →
לא ניתן לחשב את גודל ההזדמנות מלמטה למעלה: הנתונים שפורסמו מגבילים את מספר הבתים בניהול מקצועי לטווח של בין 10.9 ל-41.6 מיליון. אין שום דבר חתום.
רמת סיכון3/4 →
אין לקוח שמהווה יותר משגיאת עיגול מתוך 22,751 חברות, אבל הכול מתרכז בענף אחד ובמדינה אחת, ובמעבדי תשלומים שהחברה לא מציינת בשמם, ולחלקם אין חלופה.
תמחור2/4 ↑
מכפיל של 43 על הרווח התפעולי מניח שמנוע העמלות ימשיך לצמוח בריבית דריבית ושיעור הרווח ימשיך לעלות.
חוזק הראיות3/4 →
הטענות המרכזיות מופיעות בדוחות, ואת הבסיס, מבנה השוק והמתחרה לקחנו מ-Census, מאת Justice Department ומ-Zillow. איש לא מקשה על ההנהלה בשאלות.
השורה התחתונה
הציון שלנו: ניטרלית. AppFolio מנהלת את הספרים של מנהלי נכסים בארה״ב וגובה עמלה על תשלומי שכר דירה, בדיקות דיירים וביטוח שעוברים דרכה. מערכת הרישום קשה להחלפה, ולכן העסק טוב. שני שלישים מהצמיחה שלה מגיעים עכשיו מהגדלת ההכנסה מכל בית ולא מהוספת בתים, והצמיחה מאטה כבר שנים. כדי להצדיק את המחיר העמלה על כל בית צריכה להמשיך לעלות בכעשירית בשנה, ולכן המחיר מלא ולא זול. השאלה המכרעת היא אם העמלה הזאת עדיין גדלה מהר ממספר הבתים, נתון שהחברה לא מפרסמת ישירות.
הטיעון לטווח הארוךמשכירים קטנים מעבירים בניינים למנהלים מקצועיים שרוצים מערכת אחת לכול, ו-AppFolio צריכה להמשיך להוסיף בתים מהר יותר מקצב הגידול של שוק השכירות.
הראיות (באנגלית) · 8 טענות
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: Value Added Services up 20.7%, Subscription Services up 14.5%.
The denominator is period-end units against a full period's revenue, so in a growing base it understates the per-unit figure in both years and overstates the growth in it slightly. Units also include community associations and commercial property, which monetise less than residential - the 10-K says adoption of both service categories is "typically higher for residential properties" - so a mix shift toward residential would raise revenue per unit with no price change at all. And the $117 is annualised from the seasonally strongest quarter. None of these reverses the direction: the full-year version, which has none of these problems, gives 10.8%.
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: revenue $295.7M over 9.8 million units against $249.4M over 9.1 million.
The numerator and the denominator are not the same thing, and the error runs one way. AppFolio's unit count includes community associations and commercial property, neither of which is a renter-occupied housing unit, so the true residential share is lower than 20.5% by an amount the company does not disclose. Pointing the other way, the denominator is renter-occupied units only and excludes vacant rental units, which a manager still administers - the 7.3% vacancy rate would add about 3.7 million units to the addressable base. The two corrections partly offset and neither is quantified, which is why this is an inference and why the open questions carry it.
Three things argue the price is less demanding than 43 times makes it sound. The multiple on earnings is exactly the company's own six-year normal - 51.2 times trailing profit against a prior median of 51.7 - so on that lens nothing has been re-rated at all, and the compression is entirely in the sales multiple, which margin expansion has absorbed. The balance sheet holds about $305M of cash and investments against no drawn debt, so the enterprise value is $182M below the market value. And the trailing operating figure is depressed by a fiscal 2025 in which the non-GAAP operating margin fell; on the guided margin the multiple is a third lower. Against all three: a 35 times forward multiple after stock pay still assumes the fee engine holds, and the guide itself embeds deceleration.
- 2026-10-22editedQ3 2026 growth of 18.6% added; the guide midpoint is 18.3% on the new $1.122B-$1.127B range.
החברה
מנהל נכסים גובה שכר דירה עבור בעלי הנכסים, משלם את החשבונות שלהם ומחזיק את פיקדונות הדיירים. ברוב המדינות החוק רואה בכסף הזה כסף של אחרים: הוא חייב להיות בחשבון נאמנות נפרד, וערבוב הכספים עלול לעלות למנהל ברישיון.
AppFolio מוכרת את המערכת ששומרת את הרישום הזה, בשלוש חבילות מנוי שהמחיר שלהן נקבע לפי מספר יחידות הדיור. אחר כך היא גובה עמלה על מה שזורם דרכה: שכר דירה שנגבה באינטרנט, בדיקת שוכרים וביטוח שוכרים. העמלות האלה היו 78.4% מההכנסות ברבעון ספטמבר.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: Value Added Services up 20.7%, Subscription Services up 14.5%.
AppFolio itself says the cost is surmountable, and spends money surmounting it: the 10-K's growth strategy describes "continued innovation in onboarding tools, processes, and workflows" designed "to remove barriers for customers to switch to AppFolio". A barrier the company can lower for inbound customers is one a competitor can lower for outbound ones. The 10-K also says the market "has relatively low barriers to entry", and the DOJ's account of the neighbouring market records a landlord moving between systems of record without describing the move as prohibitive. The mechanism is real; that it is insurmountable is not established, and no retention or churn figure is published to settle it.
ממה היא מרוויחה
בשתי דרכים. מנוי על התוכנה, שצמח ב-14.5% ברבעון ספטמבר, ועמלה על כל עסקה, שצמחה ב-20.7%. העמלות באות בלי מינימום: איש לא התחייב לשלם אפילו שכר דירה אחד דרך AppFolio ברבעון הבא. הן ממשיכות להגיע כי העסקאות רצות על מערכת רישום שקשה למנהל הנכסים לעזוב.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: Value Added Services up 20.7%, Subscription Services up 14.5%.
AppFolio itself says the cost is surmountable, and spends money surmounting it: the 10-K's growth strategy describes "continued innovation in onboarding tools, processes, and workflows" designed "to remove barriers for customers to switch to AppFolio". A barrier the company can lower for inbound customers is one a competitor can lower for outbound ones. The 10-K also says the market "has relatively low barriers to entry", and the DOJ's account of the neighbouring market records a landlord moving between systems of record without describing the move as prohibitive. The mechanism is real; that it is insurmountable is not established, and no retention or churn figure is published to settle it.
פירוט מקורות ההכנסה
| מקור | משקל במכירות (הרבעון השני של 2026) | איך |
|---|---|---|
| שירותי ערך מוסף | 78.1% | עמלות לכל עסקה על תשלומי שכר דירה באינטרנט, בדיקות דיירים וביטוח שוכרים, בלי התחייבות לשימוש מינימלי. |
| שירותי מנוי | 21.3% | המסלולים Core, Plus ו-Max של מערכת הנהלת החשבונות לניהול נכסים, בחיוב מנוי, וההכנסה נרשמת לאורך תקופת החוזה. |
| אחר | 0.7% | סיוע בהטמעה, שירותים חד-פעמיים אחרים ולקוחות ותיקים של עסקים שנרכשו. |
ההנהלה
שיין טריג מנהל את AppFolio מאז מרץ 2023, אחרי שלוש שנים בראשות פעילות הנכסים שלה; טים איטון מונה לסמנכ״ל הכספים ביולי 2025. תחת טריג עברה החברה מאיזון לרווח יציב, אבל הצמיחה האטה בכל שנה. חברי הדירקטוריון והמנהלים מחזיקים מעט מניות; שני מייסדים שאינם בדירקטוריון מחזיקים ברוב הקולות. הבונוס ורוב מענקי המניות נקבעים לפי מספר הבתים החדשים שנחתמו, המכירות ושיעור הרווח בטווח של שנה, ושום רכיב בהם לא תלוי בעמלה לכל בית או במחיר המניה.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
Units are the weaker half of the growth arithmetic (C05): revenue per unit drives about two thirds of revenue growth, yet the heaviest-weighted and most generously capped goal is units signed. The pay-versus-performance table shows share return only as a required disclosure, not a goal. Say-on-pay passed with 99.6% in 2025.
היתרון התחרותי, ומי מאיים עליו
למה הלקוחות נשארים
מעבר למערכת אחרת פירושו להעביר ספר נאמנות חי, עם פיקדונות שמגיעים לדיירים ספציפיים וכסף שמגיע לבעלי נכסים ספציפיים, בזמן ששכר הדירה ממשיך להיכנס. העלות היא לא התוכנה אלא הסיכון שהספרים יהיו שגויים ביום שבו רגולטור יבקש לבדוק.
זה מתבטא בכך שהלקוחות מעמיקים את השימוש במקום לעזוב. בשנה שהסתיימה בספטמבר ההכנסה ליחידת דיור עלתה ב-10.1% ומספר יחידות הדיור עלה ב-7.7%.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
AppFolio itself says the cost is surmountable, and spends money surmounting it: the 10-K's growth strategy describes "continued innovation in onboarding tools, processes, and workflows" designed "to remove barriers for customers to switch to AppFolio". A barrier the company can lower for inbound customers is one a competitor can lower for outbound ones. The 10-K also says the market "has relatively low barriers to entry", and the DOJ's account of the neighbouring market records a landlord moving between systems of record without describing the move as prohibitive. The mechanism is real; that it is insurmountable is not established, and no retention or churn figure is published to settle it.
The denominator is period-end units against a full period's revenue, so in a growing base it understates the per-unit figure in both years and overstates the growth in it slightly. Units also include community associations and commercial property, which monetise less than residential - the 10-K says adoption of both service categories is "typically higher for residential properties" - so a mix shift toward residential would raise revenue per unit with no price change at all. And the $117 is annualised from the seasonally strongest quarter. None of these reverses the direction: the full-year version, which has none of these problems, gives 10.8%.
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: revenue $295.7M over 9.8 million units against $249.4M over 9.1 million.
- 2026-10-22editedQ3 2026 release and call: units 9.8 million against 9.1 million, customers 23.1 thousand against 21.8 thousand.
האיום
ההתקפה מכוונת לעמלות, לא לספר החשבונות. Zillow מציעה למשכירים קטנים בקשות לשכירות, תשלום שכר דירה וביטוח שוכרים, ארבעה מתוך חמשת הדברים ש-AppFolio גובה עליהם, והפעילות שלה בתחום ההשכרה צמחה ב-39% ב-2025, לעומת 19.7% של AppFolio. בדוח השנתי של AppFolio עצמה היא מודה שבשוק שלה חסמי הכניסה נמוכים יחסית, ומזהירה שסוכני AI עלולים לצמצם את הביקוש ללקוחות שלה.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
The same filing names AppFolio as a partner rather than a rival - "strategic partnerships with AppFolio and Esusu extend our reach" - and Zillow's competition section is written about residential brokerage, not about property management software. Zillow monetises the marketplace and sells no accounting system of record, so it does not replace what a manager of 5,000 units runs the business on. The overlap is at the sub-25-unit end and at the resident transaction, not at the ledger.
המתחרות: Z, ועוד שלוש: פרטיות, פיתוח פנימי של לקוחות או נסחרות בחו״ל.
פירוט המתחרים
| סימול | מתחרה | שלב | בסיס להשוואה |
|---|---|---|---|
| Z | Zillow Rental Manager (Zillow Group)בסיס להשוואה: בתחום אחד בלבד | כבר נמכר | בתחום אחד בלבד |
| חברה פרטית | EliseAIבסיס להשוואה: חברה פרטית | כבר נמכר | חברה פרטית |
| חברה פרטית | RealPage (Thoma Bravo), through Buildiumבסיס להשוואה: חברה פרטית | כבר נמכר | חברה פרטית |
| חברה פרטית | סוכני AI כלליים שניגשים לספר החשבונות דרך הממשק (Claude של Anthropic ודומיו)בסיס להשוואה: חברה פרטית | כבר נמכר | חברה פרטית |
פוטנציאל הצמיחה
גודל ההזדמנות
בארה״ב יש 46.8 מיליון בתי מגורים להשכרה, ו-AppFolio כבר מנהלת 20.5% מהם. מקום הצמיחה שלה הוא הבתים שאף מנהל מקצועי לא מנהל: רק ל-22% מנכסי ההשכרה הקטנים יש מנהל. הנתון הזה נספר לפי מבנים ולא לפי בתים, ולכן אי אפשר לדעת כמה בתים נותרו לכבוש.
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
The numerator and the denominator are not the same thing, and the error runs one way. AppFolio's unit count includes community associations and commercial property, neither of which is a renter-occupied housing unit, so the true residential share is lower than 20.5% by an amount the company does not disclose. Pointing the other way, the denominator is renter-occupied units only and excludes vacant rental units, which a manager still administers - the 7.3% vacancy rate would add about 3.7 million units to the addressable base. The two corrections partly offset and neither is quantified, which is why this is an inference and why the open questions carry it.
- 2026-10-22editedQ3 2026 release and call: units 9.8 million against 9.1 million, customers 23.1 thousand against 21.8 thousand.
התוצאות
המספרים
המכירות צמחו ב-20% ב-12 החודשים עד ספטמבר 2026, כמעט באותו קצב כמו 20% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2025.
שיעור הרווח התפעולי הוא 19%, לעומת 0.2% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2023.
בחמש השנים האחרונות נעה צמיחת המכירות השנתית בין 16% ל-31%.
כל דולר שהושקע בעסק מניב 30% בשנה אחרי מס, לעומת −2.4% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2021.
היא הפכה 26% מהמכירות לתזרים חופשי, 282 מיליון דולר ב-12 החודשים האחרונים.
התזרים החופשי היה גבוה פי 1.7 מהרווח הנקי.
מספר המניות כמעט לא השתנה ב-4.8 שנים, ותגמול במניות עולה 6.8% מהמכירות.
כל המספרים
נתונים מהדוחות השנתיים (10-K) והרבעוניים (10-Q) של החברה, נקראו ב-22 באוקטובר 2026. שנת הכספים מסתיימת בדצמבר.
| דצמבר 2021 | דצמבר 2022 | דצמבר 2023 | דצמבר 2024 | דצמבר 2025 | 12 חודשים עד ספטמבר 2026 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| גודל וצמיחה | ||||||
| מכירות | $359M | $472M | $620M | $794M | $951M | $1.09B |
| צמיחת המכירות | +16% | +31% | +31% | +28% | +20% | +20% |
| רווח | ||||||
| שיעור הרווח הגולמי | 60% | - | - | - | - | - |
| שיעור הרווח התפעולי | −3.3% | −15% | 0.2% | 17% | 16% | 19% |
| שיעור הרווח הנקי | 0.3% | −14% | 0.4% | 26% | 15% | 16% |
| עלות הצמיחה, לכל דולר מכירות | ||||||
| מחקר ופיתוח | 18% | 24% | 24% | 20% | 20% | 18% |
| מכירות ושיווק | 20% | 23% | 17% | 14% | 15% | 16% |
| הנהלה וכלליות | 16% | 21% | 15% | 11% | 10% | 9.1% |
| תגמול מבוסס מניות | 4.8% | 9.2% | 8.4% | 7.6% | 7.4% | 6.8% |
| השקעות הוניות | 2.3% | 1.4% | 1.5% | 0.3% | 0.3% | 0.1% |
| מזומנים | ||||||
| תזרים מפעילות שוטפת | $35.4M | $25.4M | $60.3M | $188M | $242M | $284M |
| תזרים מזומנים חופשי | $27.3M | $18.8M | $51.2M | $186M | $239M | $282M |
| מאזן | ||||||
| מזומנים והשקעות לזמן קצר | $122M | $70.8M | $49.5M | $42.5M | $107M | $259M |
| תשואות ומניות | ||||||
| תשואה על ההון המושקע | −2.4% | - | - | 33% | 25% | 30% |
| מספר המניות (בדילול מלא) | 35.7M | 35.0M | 36.4M | 36.8M | 36.3M | 35.6M |
עלות הצמיחה
הצמיחה הגדילה את הרווחיות של AppFolio: ההוצאות על מחקר והוצאות משרדיות עולות לאט מהמכירות, ולכן כל דולר מכירות חדש עולה פחות להשגה. שתי עלויות צומחות בקצב המכירות, עיבוד התשלומים שהיא גובה ומכירה ושיווק, וב-2025 הן עלו מהר מספיק כדי לפגוע בשיעור הרווח לשנה אחת.
הראיות (באנגלית) · 2 טענות
The widening stalled in 2025: operating margin fell to 16.1% from 17.1% as sales and marketing rose faster than revenue, and cost of revenue, the line that grows with payments volume, rose as a share of sales in 2025 and again in 2026 (C10). The numbers card's R&D is the ResearchAndDevelopmentExpense tag, which equals the income statement's 'Research and product development' line ($190.419M in 2025), so the two definitions agree.
- 2026-10-22editedQ3 2026 release: cost of revenue 35.7% of revenue, down from 36.7%; the CFO guides the full year flat on 2025.
הדוח האחרון (23 ביולי)
הרבעון שהסתיים ביוני 2026, לפי הדוחות.
רבעון ספטמבר 2026 היה טוב. המכירות צמחו ב-18.6% ל-295.7 מיליון דולר, מספר יחידות הדיור בפלטפורמה הגיע ל-9.8 מיליון, ושיעור הרווח התפעולי עלה ל-19.4% מ-14.1%, בסיוע חיוב בונוס אשתקד שלא חזר.
המגמה זהה. החברה העלתה את הקצה התחתון של תחזית המכירות אך הורידה את תקרת תחזית שיעור הרווח, ומה שנשאר משמעו צמיחה של כ-15% במכירות ברבעון הבא. ההנהלה שוב לא קיבלה שאלות מאנליסטים.
מה זה אומר על התזהזה תמך בטיעון שהעמלה על כל יחידת דיור ממשיכה לעלות: ההכנסה ליחידת דיור צמחה מהר ממספר היחידות, והתשלומים והביטוח צמחו מהר מהתוכנה. זה לא שינה את ההאטה שהמחיר כבר משקף. עסק טוב במחיר מלא, ולכן ניטרלית.
הרבעון בפירוט
צמיחת המכירות לעומת הרבעון הקודם, לפי הדוחות.
רווח למניה $1.71 לעומת $1.69 צפוי; $1.17 לפי הדוחות, והפער הוא הסעיפים שהחברה מנטרלת.
הראיות (באנגלית) · 5 טענות
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: Value Added Services up 20.7%, Subscription Services up 14.5%.
- 2026-10-22editedQ3 2026 margins added, with the two comparisons management flagged.
- 2026-10-22editedOctober outlook: revenue low end raised to $1,122M, margin range top lowered to 27.5%.
- 2026-10-22editedQ3 2026 growth of 18.6% added; the guide midpoint is 18.3% on the new $1.122B-$1.127B range.
The midpoint is not a forecast, it is the centre of a range management has already raised once and has beaten in each of the last three prints - Q2 2026 revenue came in 1.4% above the vendor consensus, Q1 2026 1.6% above and Q4 2025 0.7% above. At the top of the range the second half grows 18.3% rather than 16.3%, which is barely a deceleration at all. The 2025 fourth quarter also carried one-time Stack partnership revenue, which raises the base the second half is measured against. The direction is right and the magnitude is soft. Q3 2026 revenue of $295.7M was 18.6% above a year earlier against a first-half 19.9%, so the deceleration the guide shows has begun.
- 2026-10-22editedOctober outlook: fourth-quarter growth implied at about 15.0%, replacing the 16.3% second-half rate from July.
לאן הלך הכסף
במחצית הראשונה של 2026 היא קנתה בחזרה מניות ב-125.0 מיליון דולר, פי 3.2 ממה ששילמה לעובדים בצורת מניות, ולכן מספר המניות ירד ב-2.1% בשנה. אין לה חוב. לבעלי המניות הנסחרות יש 17% מהקולות, ומחלקה שנייה של מניות מחזיקה ב-83% הנותרים.
בעלי עניין ברבעון השני של 2026: 11 רכישות ו-44 מכירות, לפי דיווחי Form 4 שלהם.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
- 2026-10-04editedsaid the only deal was Move EZ for $0.9M of cash; the FY2025 10-K (Note 7, Note 4) gives $78.5M total consideration, $0.9M being the 2025 instalment, and a $75.0M Second Nature stake (S1)
המחיר, ואיפה אנחנו חלוקים על השוק
בקצרה. המחיר מלא. זה עסק טוב, אבל במחיר מלא. היא זולה יותר ביחס למכירות מבעבר, אבל לא ביחס לרווח, ולכן הירידה במחיר רק התאימה אותו להאטה.
המניה ירדה ב-18.2% בשנה שעד 15 בספטמבר בזמן שהמכירות למניה עלו ב-22.6%; מאז היא התאוששה בחלקה. מכפיל המכירות ירד בשליש, מתוך חשש שה-AI יכרסם בעסק.
תוצאות רבעון דצמבר, הצפויות בערך בפברואר, יראו אם העמלה על כל יחידת דיור עדיין צומחת מהר ממספר היחידות, היחס היחיד שהתיק נשען עליו.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
The denominator is period-end units against a full period's revenue, so in a growing base it understates the per-unit figure in both years and overstates the growth in it slightly. Units also include community associations and commercial property, which monetise less than residential - the 10-K says adoption of both service categories is "typically higher for residential properties" - so a mix shift toward residential would raise revenue per unit with no price change at all. And the $117 is annualised from the seasonally strongest quarter. None of these reverses the direction: the full-year version, which has none of these problems, gives 10.8%.
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: revenue $295.7M over 9.8 million units against $249.4M over 9.1 million.
איך לקרוא את המכפיל
מכפיל הרווח הוא כ-51 על הרווח בשנה האחרונה, כמו המקובל בשש השנים האחרונות. שיעורי הרווח, כלומר הרווח מכל דולר מכירות, עלו וקיזזו את כל הירידה במחיר.
כשסופרים את התגמול במניות כהוצאה, שווי החברה הוא כ-43 פעמים הרווח התפעולי בשנה האחרונה וכ-35 פעמים הרווח הצפוי השנה.
התמחור הזה מחזיק רק אם העמלה על כל בית ממשיכה לגדול בכ-10% בשנה והמרווחים עולים. אלא שצמיחת המכירות מאטה בכל שנה מאז 2023.
מול ההיסטוריה של החברה. מכפיל המכירות נמוך מהמקובל בהיסטוריה שלה, אבל מכפיל הרווח לא: עליית המרווחים קיזזה את כל הירידה, ולכן אין כאן מציאה בהשוואה לעבר של החברה.
הראיות (באנגלית) · 3 טענות
Three things argue the price is less demanding than 43 times makes it sound. The multiple on earnings is exactly the company's own six-year normal - 51.2 times trailing profit against a prior median of 51.7 - so on that lens nothing has been re-rated at all, and the compression is entirely in the sales multiple, which margin expansion has absorbed. The balance sheet holds about $305M of cash and investments against no drawn debt, so the enterprise value is $182M below the market value. And the trailing operating figure is depressed by a fiscal 2025 in which the non-GAAP operating margin fell; on the guided margin the multiple is a third lower. Against all three: a 35 times forward multiple after stock pay still assumes the fee engine holds, and the guide itself embeds deceleration.
- 2026-10-22editedQ3 2026 growth of 18.6% added; the guide midpoint is 18.3% on the new $1.122B-$1.127B range.
The six-year median spans a period that includes fiscal 2022, when AppFolio ran a NEGATIVE 15.3% operating margin, and fiscal 2023 at 0.2%. A price-to-earnings median struck across years with almost no earnings in the denominator is close to meaningless, so 'at its own median' is a weaker statement than it sounds. The sales and cash-profit comparisons do not have that defect, which is why the argument leans on those. The free cash flow yield is also flattered: trailing free cash flow of $270M adds back roughly $78M a year of stock pay, and at 2.4% after it the yield is less than four times its own median rather than five.
המכפיל מול המתחרים
אף אחת מהמתחרות שלעיל אינה מוכרת את אותו מוצר לאותם לקוחות כחלק משמעותי מפעילותה. השוואת מחירים דורשת לפחות שתיים, ולכן המחיר נבחן מול ההיסטוריה של החברה עצמה.
איפה אנחנו חלוקים על השוק
חברת תוכנה שהצמיחה שלה דועכת, ושסוכני AI יכרסמו ביתרון התחרותי שלה.
AI היא לא השאלה הנכונה. השאלה האמיתית היא אם העמלה על כל בית ממשיכה לעלות, ולעת עתה היא אכן עולה.
החברה מפרסמת את מספר הבתים ואת ההכנסות, אבל לא מחלקת אחד בשני. לכן העובדה ששני שלישים מהצמיחה מגיעים מהמחיר לא מופיעה באף אחד מדוחותיה.
יש ראיות ממשיות לטובת עמדת השוק: שיעור ההמלצות החיוביות בקרב האנליסטים ירד מ-100% ל-88.9%, ו-6.9% מהמניות הסחירות מוחזקות בשורט, שיעור גבוה לחברה רווחית וללא חוב.
מה אומרים האנליסטים
הראיות (באנגלית) · 4 טענות
The denominator is period-end units against a full period's revenue, so in a growing base it understates the per-unit figure in both years and overstates the growth in it slightly. Units also include community associations and commercial property, which monetise less than residential - the 10-K says adoption of both service categories is "typically higher for residential properties" - so a mix shift toward residential would raise revenue per unit with no price change at all. And the $117 is annualised from the seasonally strongest quarter. None of these reverses the direction: the full-year version, which has none of these problems, gives 10.8%.
- 2026-10-22editedQ3 2026 split added: revenue $295.7M over 9.8 million units against $249.4M over 9.1 million.
מה יכול להשתבש, ואיך נדע
הסיכונים
- הצמיחה ממשיכה להאט. ארבע שנים של האטה בצמיחה, ותחזית החברה עצמה משמעה כ-15% לרבעון דצמבר.
- מתחרה שאין לה צורך לגבות עמלות. Zillow מציעה למשכירים קטנים תשלומים, בדיקת דיירים וביטוח, ואינה צריכה לגבות עליהם תשלום.
- התשלומים אוכלים את שיעור הרווח. עלות מתן השירות הגיעה ל-36.5% מהמכירות ביוני עם גידול התשלומים. היא ירדה ל-35.7% בספטמבר, אבל התחזית לשנה ללא שינוי.
- אנליסטים לא שואלים. ההנהלה לא ענתה לשאלת אנליסט בשיחת דוחות כבר שנתיים, וגם לא ב-22 באוקטובר.
- קומץ מעבדי תשלומים. התשלומים עוברים דרך מספר קטן של ספקים חיצוניים, ולחלקם אין חלופה.
הראיות (באנגלית) · 7 טענות
- 2026-10-22editedQ3 2026 growth of 18.6% added; the guide midpoint is 18.3% on the new $1.122B-$1.127B range.
The midpoint is not a forecast, it is the centre of a range management has already raised once and has beaten in each of the last three prints - Q2 2026 revenue came in 1.4% above the vendor consensus, Q1 2026 1.6% above and Q4 2025 0.7% above. At the top of the range the second half grows 18.3% rather than 16.3%, which is barely a deceleration at all. The 2025 fourth quarter also carried one-time Stack partnership revenue, which raises the base the second half is measured against. The direction is right and the magnitude is soft. Q3 2026 revenue of $295.7M was 18.6% above a year earlier against a first-half 19.9%, so the deceleration the guide shows has begun.
- 2026-10-22editedOctober outlook: fourth-quarter growth implied at about 15.0%, replacing the 16.3% second-half rate from July.
The same filing names AppFolio as a partner rather than a rival - "strategic partnerships with AppFolio and Esusu extend our reach" - and Zillow's competition section is written about residential brokerage, not about property management software. Zillow monetises the marketplace and sells no accounting system of record, so it does not replace what a manager of 5,000 units runs the business on. The overlap is at the sub-25-unit end and at the resident transaction, not at the ledger.
- 2026-10-22editedQ3 2026 release: cost of revenue 35.7% of revenue, down from 36.7%; the CFO guides the full year flat on 2025.
- 2026-10-22editedQ3 2026 call read: it ended after the chief financial officer's prepared remarks with no analyst question.
- 2026-10-22editedOctober outlook: revenue low end raised to $1,122M, margin range top lowered to 27.5%.
שאלות פתוחות
- כמה AppFolio גובה. לא פורסם מחיר של אף מסלול, לא העמלה על תשלום שכר דירה ולא מחיר בדיקת הדיירים.
- כמה לקוחות נשארים מדי שנה. החברה לא מפרסמת שיעור שימור לקוחות.
- כמה בתי מגורים להשכרה, ולא מבנים, מנוהלים בידי מנהל מקצועי. זה הגודל האמיתי של השוק שנותר.
הראיות (באנגלית) · 2 טענות
מה ישנה את ההערכה שלנו
- ניטרלית→אטרקטיביתההכנסה לכל בית ממשיכה לצמוח בריבית דריבית, במכפיל נמוך יותר
נדרשים כל אלה:
- ○ההכנסה ליחידת דיור ממשיכה לגדול מהר ממספר היחידות, כשעמלות העסקאות צומחות מהר מהמנויים.ייבדק בתוצאות הבאות, הצפויות בפברואר 2027
- ○שווי החברה יורד לכ-25 פעמים הרווח התפעולי הצפוי השנה, לעומת כ-35 בקירוב.בערך ≈$164.55 במחירי היום, 27% מתחת לסגירה האחרונה
- ניטרלית→לא אטרקטיביתתמהיל ההכנסות מקדים את המחיר, או שהיא מאבדת תיק לקוחות
מספיק אחד מאלה:
- ○עלות מתן השירות עוברת 38% מהמכירות, כלומר התשלומים גדלים מהר מהעמלה הנגבית עליהם.ייבדק בתוצאות הבאות, הצפויות בפברואר 2027
- ○אחת המתחרות הנזכרות זוכה בתיק לקוחות שפורסם ברבים, של יותר מ-100,000 בתים, או שצמיחת מספר הבתים יורדת מתחת ל-6% בלי הסבר.במעקב שוטף
נטעה גם אם
- ההכנסה לכל בית גדלה לאט יותר ממספר הבתים שלושה רבעונים ברציפות.
מה בהמשך
- 29 באוקטובר 2026 תוצאות הרבעון השלישי של 2026: האם ההכנסה לכל בית ממשיכה לגדול מהר ממספר הבתים, האם צמיחת שירותי ערך מוסף נשארת מעל 20%, והאם התחזית תועלה בפעם השלישית.
כל האירועים הצפויים
- 29 באוקטובר 2026 תוצאות הרבעון השלישי של 2026: האם ההכנסה לכל בית ממשיכה לגדול מהר ממספר הבתים, האם צמיחת שירותי ערך מוסף נשארת מעל 20%, והאם התחזית תועלה בפעם השלישית.
- פברואר 2027 תוצאות הרבעון הרביעי ושנת 2026 כולה, תחזית 2027 ודוח ה-10-K לשנת 2026: האם הצמיחה מתייצבת סביב 15%, בהתאם למחצית השנייה שהתחזית משקפת, האם העלייה בשיעור הרווח ב-2026 נשמרת, וכמה מהיקף הרכישה החוזרת שאושר נוצל.
- אפריל 2027 דוח הזימון לאסיפה לשנת 2027: האם התגמול עדיין מתגמל חתימה על בתים חדשים יותר מהכנסה לכל בית, כמה שולם ב-2026, וכמה מחזיקים עכשיו המייסדים ובעלי העניין.
מה קרה מאז
- 22 באוקטוברדוחותמכירות עלו ב-19%, 9.8 מיליון יחידות, והתחזית זזה רק מעטההכנסה ליחידה עדיין צמחה מהר מהיחידות. התחזית משמעה צמיחה של כ-15% ברבעון הבא, שהמחיר כבר מביא בחשבון. ההערכה נשארת ניטרלית.
- 5 באוקטוברבדיקת התזההטיעון בעד ההשקעה מופיע עכשיו מתחת לשורה התחתונהאחרי פיילוט בחמש חברות, הבעלים ביקש להוסיף את הטיעון בעד ההשקעה לכל תזה.
- 4 באוקטוברבדיקת התזהרשימת הבדיקות של הבעלים: מקורות ההכנסה, עלות הצמיחה, ההנהלה, אירועים צפוייםרשימת הבדיקות של הבעלים הראתה שהשיטה שותקת בשאלות מי מנהל את החברה, כמה עולה הצמיחה, מאיפה מגיע הכסף ואילו אירועים צפויים בתאריכים ידועים. בסבב הזה מילאנו את ארבעת הנושאים מתוך דוח הזימון לאסיפה והדוחות.
- 16 בספטמברהתזה נכתבהניטרלית, ביטחון בינוניחמישית מבתי השכירות בארה״ב מנוהלים על מערכת הרישום שלה, אבל המחיר כבר מגלם המשך צמיחה בריבית דריבית של העמלה על כל בית.
נבדקה גם שלוש פעמים, ללא ממצא חדש שמצריך פעולה.
מקורות 19
Sources - 19
Every claim above cites one of these, or states the reasoning that derived it. The quote is frozen at the date it was read: a link can rot, and an agent fetch returns a reading of a page rather than the page. Backs counts the whole claim ledger, so it can name a claim this page does not surface.
- S1primarycompany filing2026-02-05Item 1: the two revenue categories and what sits in each, the three subscription plans, the Value Added Services list, the Competition section (two classes, no company named), the government-regulation list, 22,096 property management customers and 1,702 employees at 31 December 2025. Item 1A: the generative and agentic AI risk factor, the interchange-fee risk, the reliance on a limited number of third-party payment providers with no backup for some services, the seasonality of Value Added Services, and the 83% Class B voting share. Item 7: 9.4 million units under management, the statement that payments fees are recorded gross of interchange, and that usage-based fees carry generally no minimum usage commitments. Item 8: the FY2025 income statement, balance sheet, the single-segment determination, the Terra Mar reinsurance subsidiary and the $150.0M revolving credit facility.backsC01C03C04C05C09C10C12C14C15C16C18C20C21C22C23C25C26C27C30C32C35C36C38C41C42C47
- S10primaryregulator2026-09-16California Business and Professions Code section 10145 - handling of trust funds by a real estate broker State of CaliforniaThe statutory obligation that makes a property manager's accounting ledger a regulated record rather than a convenience - the mechanism behind the switching cost, stated by a state rather than by the seller.
Business and Professions Code section 10145. A real estate broker who accepts funds belonging to others in connection with a transaction subject to this part shall deposit all those funds that are not immediately placed into a neutral escrow depository or into the hands of the broker's principal, into a trust fund account maintained by the broker in a bank or recognized depository in this state. All funds deposited by the broker in a trust fund account shall be maintained there until disbursed by the broker in accordance with instructions from the person entitled to the funds.
backsC08C09 - S11primaryregulator2025-12-15The definition the statute turns on - a coordinating function means collecting price, supply or lease data from multiple independent property owners, analysing it, and recommending rents. Reached only by an agent fetch: nysenate.gov returns a bot-protection page to curl, so this quote is a model's reading of the page rather than a frozen document, and the claim it backs is graded accordingly.
any machine, device, computer program or computer software that on its own or with human assistance performs a coordinating function
backsC14 - S12primaryvendor data2026-09-16AppFolio research pack, frozen at content/APPF/research-pack.jsoncontent/APPF/research-pack.jsonThe market tier: the close of $225.95 on 15 September 2026, the market value of $8.07B and enterprise value of $7.89B, the 252-day and 126-day price-move decompositions, the trailing multiples against the company's own six-year medians, the analyst rating series, FINRA short interest at the 31 August 2026 settlement, the quarterly cash flow series and the adjusted-against-filed earnings per share history.backsC15C16C18C22C24C30C31C32C40
- S13primarycompany filing2026-09-16400 open-market sales and no open-market purchases in the year to 16 September 2026, of which 398 sales covering 99.0% of the shares sold were made under a plan adopted in advance, leaving two discretionary sales of 2,495 shares in total.backsC29
- S14primarycompany filing2026-02-05An executive who signed an employment agreement on 6 February 2025 left on 14 November 2025, and was barred from company systems from 27 October 2025 through the transition period.read, but no claim rests on it
- S15primarytranscript2026-04-23Five calls spanning two years, each ending with the chief executive saying 'Operator, this concludes today's call' straight after the prepared remarks. No analyst question is taken on any of them.backsC17
- S16primarycompany filing2026-04-28executive officer biographies and tenure, the 2025 bonus and PSU metrics, weights, payout curves and certified results, the 2025 grant values, and beneficial ownership by class and voting power at March 31, 2026backsC43C44C45C46
- S17primarycompany filing2026-08-13Schedule 13D/A (Amendment No. 3) filed by Maurice J. Duca on AppFolio Class A stock, August 13, 2026Maurice Duca's beneficial ownership of 6,410,682 shares including 6,107,513 Class B, 21.2% of Class A on an as-converted basis and 44.7% of total voting power, as of August 13, 2026backsC45
- S18primarycompany filing2026-10-22Q3 2026 revenue $295.691M, Value Added Services $231.948M, Subscription Services $61.525M, income from operations $57.411M, operating cash flow $96.766M, nine-month revenue $839.029M, cash $258.5M and investment securities $48.7M, the revised FY2026 outlook ($1.122B-$1.127B revenue, 26.5%-27.5% non-GAAP margin, about 36 million shares)backsC02C04C05C10C18C19C20C34C38
- S19primarytranscript2026-10-229.8 million units against 9.1 million and 23.1 thousand customers against 21.8 thousand; cost of revenue 35% on the non-GAAP measure; the statement that existing-customer unit expansion stays below last year's and comparable to the third quarter in the fourth; the margin range reflecting a deliberate sales and marketing push; cost of revenue guided flat on 2025; and the fact that the call ended after prepared remarks with no analyst question
We ended the quarter managing approximately 9.8 million units. An 8% increase from 9.1 million units a year ago. Customers grew to 23.1 thousand up 6% from 21.8 thousand.
backsC04C05C10C17C19C20C34C38 - S2primarycompany filing2026-07-23The Q2 2026 statements. Read for a customer-concentration note and there is none in the document, which is itself the disclosure answer.backsC25C41C42C47
- S3primarycompany release2026-07-23Revenue split by category for Q2 2026 and the year-ago quarter; the balance sheet at 30 June 2026; the cash flow statement with $125,010 thousand of share repurchases in the half; stock-based compensation by expense line; diluted share counts; GAAP and non-GAAP operating income; and the raised fiscal 2026 outlook of $1.117B to $1.127B of revenue at a 26.5% to 28.0% non-GAAP operating margin.backsC01C02C05C10C15C16C18C19C20C22C23C24C32C38C40C41
- S4primarytranscript2026-07-239.6 million units against 8.9 million a year ago and 22,751 customers against 21,403; 1,732 employees; premium tier adoption moving from about one unit in four to nearly one in three; the CFO's description of the go-to-market model as entry pricing under multiyear agreements followed by value-added services revenue; the statement that cost of revenue rose on payments product mix and data centre capacity for AI; the guidance assumption of a more moderate pace of unit expansion among existing customers; the note that 2025 Q4 carried one-time Stack partnership revenue; and the fact that the call ended after prepared remarks with no analyst question taken.backsC01C04C05C07C10C17C18C25C33C34C37C38
- S5primarycompany release2026-01-29FY2025 non-GAAP operating income of $235M at 24.7% of revenue against 25.2% in 2024 - the margin fell; 9.4 million units, up 8%; and the original fiscal 2026 outlook of $1,100M to $1,120M of revenue at a 25.5% to 27.5% non-GAAP operating margin on 36 to 37 million diluted shares, which is what the July raise is measured against.backsC04C05C19C20C22
- S6primarycompany filing2026-02-11Zillow Group Form 10-K for the fiscal year ended December 31, 2025 Zillow Group, Inc.Zillow's own description of what Zillow Rentals does for renters and for landlords, its definition of a longtail landlord, the 2.4 million average monthly active rental listings, the statement that Rentals was 24% of total revenue in 2025 growing 39%, the naming of AppFolio as a strategic partner, and the exclusive Elise AI integration behind its leasing assistant.backsC11C12
- S7primarygovernment data2026-07-28U.S. Census Bureau Housing Vacancy Survey - renter-occupied housing units in the United States, series ERNTOCCUSQ176N U.S. Census BureauThe base for the prize and the rate for the driver: 46.827 million renter-occupied housing units in the second quarter of 2026, against 46.355 million a year earlier.
Housing Inventory Estimate: Renter Occupied Housing Units in the United States - 46.827 million units at 2026-04-01 against 46.355 million at 2025-04-01, growth of 1.02%.
backsC06C07C33C39 - S8primarygovernment data2022-11-29HUD and Census Bureau release findings of the 2021 Rental Housing Finance Survey U.S. Department of Housing and Urban DevelopmentThe professional-management rate by property size, and the survey's count of 19.3 million rental properties containing 49.5 million rental units.
Among the 19.3 million rental properties, which contain 49.5 million rental units. About 22 percent of small rental properties (1-4 units) are managed professionally while 84 percent of properties with 150 or more units are managed professionally.
backsC28C39 - S9primaryregulator2026-07-16United States of America, et al. v. RealPage, Inc., et al.; Proposed Final Judgment and Competitive Impact Statement, published by the Antitrust Division in the Federal Register U.S. Department of Justice, Antitrust DivisionThe market structure nobody in this industry publishes: RealPage's share of rent-setting software, that Yardi and Entrata are the next two largest, the restrictions the settlement places on what data a pricing algorithm may use, and the 2021 American Housing Survey count of 21.1 million multifamily apartments against a conventional multifamily market of about 14 million units. AppFolio appears nowhere in the document.
As early as 2019, a RealPage presentation for clients stated that RealPage ``has around 80% of the Revenue Management market share.'' That share has proved durable over time. In 2023, during a sales pitch to a property owner, a RealPage representative noted that ``[RealPage] has 80% to 85% of the market share with the closest competitor around 12% (<750K units).''
backsC13C39